物业管理的未来－－设施管理

廖生宵 · 发表于 2013-2-24 14:28:59

　　　　物业管理的未来－－设施管理 　　　　　　　（作者:北京均豪物业管理有限公司总经理）　　纵观国内的物业管理市场，从物业管理公司的运作到最终的结果，都是那么的坎坎坷坷，不是小区物业公司与开发商发生摩擦，就是物业管理公司与住户间的管理费等诸多问题的呈现。从总体来看，内地的物业管理水平与发展速度极为的初级；正当内地物业管理因局限于诸如保安、水电维修等比较简单的项目谋求发展新路的时候，一个具有大型高级设施的维护以及涵盖了流程的管理的新理念――设施管理，随着香港设施管理协会的设施管理师证书正式进入内地，为物业管理企业的发展带来了全新理念与冲击。　　先从物业管理说起　　认识设施管理自然应当先从物业管理说起。物业管理在中国发展之迅猛、成绩之卓著令世人瞠目，直接影响着我们市民的生活，甚至一度成为传媒的焦点进而成为公众的话题。尽管初长的十几年里付出与回报并不对等，更多的艰辛更多的误解苛责并没有淹没业者在朝阳产业的憧憬中对于未来的美好预期，在居用、商用、工业、公用等等诸多物业中勾画着美好的远景。　　然而我们终于发现：物业管理的路没有预期的宽广，未来没有想象的那么近，更多的困惑和并不乐观的现实一同到来。关于物业管理的法律法规在2003年的秋天接踵而至，如影随形般在物业管理周边驱之不散的是业主委员会、管理公约、收费标准、示范文本、资质等级、基础内容、国优市优等等词汇，物业管理终于被模式化、一元化了。　　大胆的预测或者说是姑妄言之。物业管理在经历了十数年的发展后，其未来将向两个纬度清晰的发展。　　其一，物业管理的再专业化过程将物业管理过程中的各项核心业务再度精深精细化，外包管理渐成趋势。随着社会服务体系发育的完整，各类专业化公司应运而生蓬勃发展，依仗自身的专业化能力作为物业管理公司的分供方，共同服务于社区业户。物业管理公司的角色同时转换为社区管理的组织者，监督者，协调人和决策建议者。　　其二，物业管理公司从劳动密集型逐渐成长为知识密集型企业，伴随房地产行业的多元化发展，从简单的外围服务商转换为内部紧密协作者。于是从单一的物业管理概念衍生出三个新的词汇：投资管理（INVESTMENTMANAGEMENT）、资产管理（ASSETMANAGEMENT）和设施管理（FACILITYMANAGEMENT）。与物业管理（PROPERTYMANAGEMENT）模式一同服务于不同指向的物业领域市场，提供各类增值服务。　　其实所谓的预测并不准确，上述情况在中国可能只是初显端倪，而在发达国家和地区业已成型并活跃在房地产行业中，共同构建成为庞大的房地产服务体系。　　本文所要阐述的设施管理即是这一服务体系中的一个重要部分。　　设施管理的诞生　　1980年在北美洲成立的国际设施管理学会是一个非赢利性组织,而其1992年进入香港则带有一定的偶然性。香港资深物业管理人士老洪立先生将其在加拿大所认识的关于设施管理的知识介绍至香港并不遗余力的推动其发展,终于在1992年8月成立了香港设施管理学会并担任了首任会长。历经十余年的发展,卓有成效,已经吸纳了超过200名会员。其中，为中国大陆熟知的: 何钟泰博士、冯康医生、刘华森博士、黎仕海太平绅士等众多知名人士担任香港设施管理学会的名誉顾问。　　设施管理本该早些时候进入中国社会公众的视野,当2000年2月国际设施管理协会(IFMA)的一行代表兴致勃勃的来到中国对行业主管官员介绍国际设施管理行业发展的时候,首次的沟通让来宾对中国有了清晰的认识,对市场的信心是传达回去的重要信息。　　中国大陆房地产业的持续蓬勃的发展,丰富的物业类别与多元开发运营模式,物业管理充分发展的基础无疑是设施管理理论实践的最佳市场,当2002年清华大学房地产研究所翻译《设施管理――超越物业管理》一书出版后,同年上海组织了一场名为《设施管理》的小型研讨会,逐渐开始吸引业界的目光,直至2004年6月由香港政府支持香港设施管理协会(HKIFM)主办的,在北京召开的《设施管理新世代》研讨会,全面系统的介绍了这一理念.同年8月在北京召开的《医院设施管理研讨会》上,IFMA的三位最高官员悉数到场并颁发了中国大陆第一张会员资格证书.国际设施协会主席在演讲中说:“设施管理丰富的内容先进的理念,对于高速发展的中国有着积极的帮助.”有理由相信,设施管理自此开始进入中国。　　设施管理管理什么　　设施管理的定义，国际设施管理协会（IFMA）做了如下的描述：　　所谓“设施管理”，就是在工作场所与人和组织安排的协调过程中，融入工商管理、建筑学、行为科学和工程科学的原则，建立一种设施的质量管理行业规范。其中不但涉及到建筑物的管理，更包含了建筑物全生命周期的运作中会影响到使用者的所有层面。　　设施管理所有的维护和管理活动，包括策略性长期规划。财务与预算管理、空间运用管理、设计、建筑和改造工程、保安及通讯、恢复维护、能源管理、支援服务、高新科技运用及质量管理等十个方面。　　那么再来看看设施管理主要应用的领域：　　1、城市公用设施　　医院、学校、体育场馆、博物馆、会展中心、机场、火车站、公园等　　2、工业设施管理　　工厂、工业园区、科技园区、保税区、物流港等　　透过文字我们不难发现,设施管理的管理领域与居用物业几乎是不相关联的,物业功用的多样化存在，在某种意义上促使设施管理的概念具有普遍意义上的宽泛性，涵盖范围更广，但仍可归纳其共性特征使之具有一定的识别性，通常其存在具有以下特征：　　1、物业业权相对单一或集中　　2、使用者在空间业务流动中流程相对复杂　　3、业务空间对专业化程度依赖性更高　　4、需进行管理模式与系统软件的定制化设计　　具有更强普适性的管理模式往往会影响其专业精深的进程，所以，在企业运行过程中又通常会以某某设施管理的称谓出现以凸显业务指向。　　看看核心　　一定要区分物业管理与设施管理的异同，意义并不大，就象当年房屋管理与物业管理之争。存在就是合理，反过来说合理的就一定会存在，设施管理的存在并且行之有效的存在了几十年这本身就是不争的事实。　　二者表象上看难分泾渭，源出一门同样是不争的事实。区分主要在于支撑这一概念的核心理念。　　首先是设施管理不再纠葛于物业管理的业委会、物业公约、基础范畴等固化模式，而是采用多元模式发展，围绕业权人的需求，以物业为原点，市场和时间为坐标去设计不同的管理模式发展，最终实现空间流程的最佳组织和物业价值曲线的合理。　　关注物业设施的全生命周期的运行，针对性提供策略性长期规划，这一规划在财务安排、空间管理、周期性工作组织、预见性风险规避等方面全过程系统实施。　　坚持高新科技应用的同步发展，在降低成本提升效率的同时，系统集成保证了管理与技术数据分析处理的准确性进一步促进科学决策。　　国际标准与行业标准与企业标准的融合以及跨行业标准的连接，保证全面质量管理与全程质量控制的实现，并作为物业设施空间表现考量评测的唯一依据。　　坦率的讲设施管理并不玄妙，玄妙的常常是一定周期管理后的结果――那就是市场所给予的印证往往令人吃惊。　　市场空间有多大　　与奥委会的一次沟通颇具代表性。当时奥运场馆投资建设的招标正在紧张的筹备中。“这次招标可以多家组合共同竞投，但其中必须有今后运营管理的方案”奥委会的官员介绍后突然话题一转，“中国有没有专业从事体育设施管理的企业和体育设施管理的标准？”如实回答后官员们开始介绍国外的相关情况。的确，和国外相比在这方面我们或许真实空白，至少差距很大，但愿业者别与这百年期盼的2008失之交臂，毕竟有着30个运动场馆共计近10万平米的新建筑市场和不可估量的市场影响力。　　翻阅《中国统计年鉴》,2003年的记载中，一组组数据更是让人极为惊讶,而随意惝徉在中国的任何一个城市,你都可以把大量数据后的景象与设施管理有效的联接在一起。　　机场：141个　　中、高等院校：268806所　　开发区、科技园：28338家　　医院、卫生院：63858家　　新建体育场馆：572座　　…… 　　如此庞大的市场与强烈的需求竟也如此接近。在中国的北京、上海、成都、青岛甚至名头并不甚响的内蒙古赤峰市，从地方主管领导到市长都对设施管理表现出极大的兴趣，详细的询问其中的细节和管理模式应用，如此积极的反馈让人惊讶。中国经济的高速发　　展与入关后国际理念的融合，行政官员改革促发展的创新意识和传统管理模式所形成包袱的沉重为这一反馈做出了合理的旁白。毫无疑问：中国的设施管理市场巨大，需求强劲，发展潜力无限。　　发展环境是大问题　　设施管理疏远了普通消费者,也就意味着疏远了大众媒体的关注,在潜行中致力于发展,完备多元模式的成熟,未尝不是件幸事,至少对于初成阶段而言。充分暴露在公众视野中四顾茫然的窘迫当然无益，同时也避免了不负责任的浅识者的简单评测，毕竟设施管理更多的服务于专业领域而无须太多的注意力。　　不可回避的是行政管理的影响，大量的国有资产公共资源是设施管理生存发展的倚重，政府在其中的责任与权力自然是无上的。这一领域中的问题即便从全球视野来看，弊端也是惊人的一致。显象的问题通常是存量资产亟待活化；资源浪费效益低下；管理成本社会成本持续增长；管理水平标准明显滞后；同时也在不同领域存在着政府资源垄断、越位管理、与民争利的问题。进一步通过政府采购的形式开放资源降低行政成本，在国退民进的指导思想下创新委托模式，市场经济的问题通过市场化手段解决，这是各国政府同样也是中国政府的积极推进改革的重要步骤。通过改革促进经济环境的优化无疑对市场经济的各个行业发展所起的积极作用是巨大的。　　同样需要重视的另一个问题是如何减少行政干预特别是政策法规的模式化限定，推动设施管理在法制化的范围内健康的多元化模式发展。通过积极建设行业商协会的发展促进内部自律规范、行业标准的制定与行业发展研究以期形成行业内部优化机制无疑是实现这一目标的最佳途径。　　全球经济一体化趋势的到来与中国关贸总协定的加入强化了全球性的经济往来与合作，也加速了国际先进管理理念的融合与科学技术的进步，为企业发展提供了新的动力。国际环境的积极影响与国际间的交流与合作对于设施管理在中国发展所起到的作用，必须在充分的高度给予充分的重视，这将是设施管理在中国发展的关键所在。　　设施管理能走多远　　环境对于设施管理生存与发展的影响是相对的，不是绝对的，环境仅仅决定了设施管理的成长的快与慢，坚实还是飘忽。　　设施管理存在的价值取决于能为所服务的对象创造更高的价值，设施管理能走多远取决于能为所服务的对象持续创造更高的价值。这一切则完全取决于业者自身的努力。　　相关链接：2004年 9月 “设施管理―新概念房地产增值之途高峰会”在上海召开。此次会议由国际知名公司戴德梁行主办，首次将设施管理这一新概念引入于房地产行业。　　设施管理概念的产生，是物业管理理念的延伸，随着中国加入世贸组织及成功取得2008年奥运主办权，不少行业的标准都要求与国际水平接轨，物业管理也不例外。设施管理的任务是透过简化企业的日常营运流程，协助客户达到大幅减低成本和提高营运效益的目的。致力于提供全面的一站式服务，为客户管理房地产、设施及其他非核心业务，以达成既定的业务计划和策略性的发展目标。目前，设施管理已超越了物业维修和保养的工作范畴，并成为支援机构发展策略的管理系统。　　根据研究报告指出，国内房地产发展迅速，竣工面积由1998年的2.04亿平方米，增加至2003年的3.25亿平方米，增幅达60%。优质的物业管理渐渐成为楼盘促销的主要卖点。与此同时，不少外资公司积极进军中国市场，他们纷纷在上海、北京、广州及深圳等主要城市设立分公司，这些跨国企业对物业的素质要求比较高，令市场不得不提高物业管理的水平。

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