欧美国家设施管理的主要发展趋势

廖生宵 · 发表于 2013-2-24 14:26:00

　　国外物业管理】设施管理的存在和发展是基于以下的事实：一幢建筑在其生命周期的费用消耗中，大约有80%的部分是发生在它的使用阶段，其中主要的费用构成因素有：抵押贷款的利息支出、租金、重新使用的投入、保险、税金、能源消耗、服务费用、维修、建筑维护和清洁等等。在平均建筑物的使用年限达到7年以后，这些使用阶段发生的费用就会超过该建筑物最初的建筑安装的造价，然后，这些费用总额就以一种不均匀的抬高比例增长，在一幢建筑物的使用年限达到50年以后，建筑物的造价和使用阶段的总的维护费用这两者之间的比例可以达到10％：90％。职业化的设施设备管理可以有效地节省总的使用阶段维护费用的30％。这些管理措施包括：进行服务和维护体系的结构性调整，利用外部的专业设施运作维护的资源和战略性服务措施，设施管理的价值在于：使工业厂区、展览中心、公用事业、酒店宾馆、医院学校等有不同建筑物和固定设施——即有生产、工作活动场所的部门能够尽可能地把有限的资源和工作时间投入到核心的业务活动中，而与核心业务密切相关的非核心的业务部分则主要由广义概念的物业管理——设施管理公司来完成，目前欧美设施管理行业在提高设施运行效率，提升设施资产价值的前提下出现了以下的发展趋势：欧美设施管理的发展趋势之一是日益加快的全球化进程　　2004年5月19日，欧洲设施管理联盟 (EuroFM)与国际设施管理协会(IFMA)签署一份合作协议，双方同意2005年在欧洲召开第一届年度设施管理大会。欧洲设施管理联盟2004年5月14日在哥本哈根召开的大会上宣布了这一决定，而德国的设施管理协会(GEFMA)获得了将于2005年4月19门在法兰克福举办的第一届横跨欧美两大洲的设施管理大会的举办权。　　这次会议的召开将成为设施管理领域世界一体化进程的一个重要的标志，它将提供一个重要的国际性的论坛，把主要的职业团体、公司，把从事设施管理的专业人士、学者聚合在一起，连接不同的大陆、国家和文化，共同交流设施管理的理念、经验，促进技术成果的使用，探讨发展的趋势和协作的可能性等问题。　　国际设施管理领域的另一个主要的事件是：2004年3月31日，在英国的剑桥大学，国际设施管理协会、英国设施管理协会(BIFM)和澳大利亚设施管理协会(FMA)签署了一份旨在提高设施管理国际合作的谅解备忘录，这份协议包括了：联合会议，成员互惠，提高设施管理的指导原则和建议，教育和培训，研究和创新，标准和质量管理，职业化和优秀管理的实践，财务指标体系的设计等方面，目的在于分享知识的成果，提升全球范围内行业发展的标准和优秀实践的指导原则，这三个组织机构还将建立一个国际性的设施管理小组来评估和报告全世界范围内的设施管理的现状，共同确认以全球为背景的需要强调的主要事务，围绕这些关键的事务制定相应的行动方案，这些关键问题的提出将与设施管理的概念、定义、标准和优秀实践的准则相关。　　国际设施管理协会总部位于美国德克萨斯州休斯顿市，是一个职业性的设施管理协会，有会员近17，000个，建立了127个分会(其中包括香港设施管理协会)，17个委员会和一个专门的工作小组，覆盖了世界上55个国家和地区。　　欧洲设施管理联盟是由15个欧洲国家的超过60多个组织机构组成的洲立性的协会，目的是在欧洲国家提高设施管理的知识水准，推广知识和技术的交流成果在实践中的应用，在教育、研究经济领域开展合作。　　澳大利亚设施管理协会则是在1990年成立的代表设施管理经理人和设施产业发展国家利益的一个行业组织，在澳大利亚的各个州建立有分会，发展显著，目前有会员1300个。　　三个组织机构签署的合作协议表明了：设施管理的行业发展已经跨越了国界线，朝着共同目标和一致的准则方向发展，经济全球化过程同样对设施管理行业产生了日益深远的影响。在国际设施管理协会2004年5月进行的一项调查中，也证实了全球化进程是未来深刻影响设施管理行业的最主要的因素。中国与国际设施管理协会的交流和合作已经有了良好的开端，今后在这方面的工作应当进一步得到加强，考虑到中国已经成为亚洲经济增长的发动机，在一个长远的经济阶段，固定资产的投资将保持相当的规模，设施管理的理念推广和实践也会有一个广阔发展的空间。　　欧美设施管理的发展趋势之二是预算平衡的压力增加　　整体上看来，预算费用只有小幅度的增长趋势。　　国际设施管理协会2004年5月进行的一项调查表明：被调查者(设施管理经理人)认为，预算的紧张、管理经费不足是他们主要关注的问题，有26％的经理人回答说，在过去的一年，预算经费削减了1％～10％；有26％的经理人回答说，预算经费与过去相比没有变化：有 37％的职业经理说，经费增加了1％一 10％，整体上看，设施管理的预算经费在最近几年只有小幅度的增长趋势。预算平衡的压力增大主要是由以下几项因素造成的：　　1．薪酬的过快增长　　在过去的5年时间里，估计设施管理职业人员的薪金增长了21％，在美国，平均的报酬在1998年时是60000美元，而在 2003年抽样统计的平均报酬上升到了 72500美元。从业人员拥有学位和设施管理资格证书的情形也会对他们的收入产生显著的影响，设施经理人获得了职业资格证书(CFM)一项可以增加3313美元的收入，而拥有MBA学位的经理人可以增加24000美元的报酬。2003年的抽样统计表明：不同层级的技术和管理人员的基础薪金每年大体为40000到150000美元，几乎所有级别工作岗位的职业人员在过去的5年时间里有了21％的增长，同时，奖金的数量也在增加，特别是低级别的工作岗位的职业人员薪金增长得更快。　　2．安全开支的上升　　以美国为例，在1994年，平均每平方英尺的设施安全的开支为96美分，现在则上升到每平方英尺1．16美元，这主要是由于“911”恐怖袭击事件以后，在工作场地加强了安全设施和补充了安全保卫人员所引起的安全费用的上升。在不同的设施和产业类型中，博物馆列入了安全费用花费最大的建筑设施，为每平方英尺2．30美元；其次是电话服务中心，为1．73美元，排名第三的是计算机中心，为1．66美元。公司和机构总部排列在中间的位置，每平方英尺的安全费用为87美分，从产业形态来看，联帮政府的设施列为最高的，每平方英尺为2．09美元，而宗教设施是最低的，每平方英尺的安全开支为32美分。　　其他的费用增加还来自于计算机辅助技术的应用，能源价格的上涨，旧的设施维护的滞后带来费用增加等等。　　降低设施管理的成本是减轻预算压力的一种方式，裁减冗员和增加经理人的管理面积就是这样的选择。国际设施协会的调查显示：26%的经理人管理的设施面积超过了一百万平方英尺，1／4的设施项目中管理服务的雇员超过2500人。由于行业分工的发展，工作环境的变化带来了工作岗位职能的新的描述，设施管理行业就如同物业管理一样(实际上设施管理可以看成是从物业管理中分离出来)发生了进一步的行业分工，欧美国家设施管理专业化的发展趋势表明：可以建立一种总承包商和分包商的经济联系，把更多专业性的设施管理工作外包给服务供应商去做，最大限度地发挥社会资源的效用，这样一来，欧美的职业经理人在承担了传统的工作职能之外，往往要承担新的工作职能，由于没有增加新的管理人员，因而经理人员经常抱怨的一个话题是工作压力大，没有充足的时间和精力去完成设施管理工作中的某一项计划和内容。政美设施管理的发展趋势之一是在技术设施管理的基础上着重客户服务管理，在使用功能值的管理　　从设施管理强调的满足客户需求的服务质量，最大化地使用创新的手段，最大化地实现价值的优化组合，最大化地达到设施运作的效率，从而完成资产投入的回报来看，可以说现代的设施管理就是资产价值的管理，因而需要经济学中生命周期的价值分析、价值工程理论、技术经济学等等。　　现代设施管理的核心竞争力来自于技术(在设施管理产业中技术始终是实现高水准管理的一项主要的推动力)、通讯交流、财务能力、人力资源和环境因素、领导才能和管理、运作和维护、计划和项目管理、质量控制和创新理念等，可以说现代的设施管理就是以客户的需求为目标的服务过程的管理。　　从技术层面上分析，从处理简单的更换一支电灯泡的维护工作到复杂的智能化的建筑物设施，如何使现代化的厂房、大楼平稳、整洁、安全而高效地运转，这需要一支有丰富经验的工程师和技术员团队，欧美的设施管理传统上还是包括以下的领域：暖气、通风、制冷、卫生系统、楼宇自动化、电力设施、通讯、电梯系统、环境技术、安全设施等等，信息化、智能化无疑是技术性设施管理的趋势，在这样的意义上，可以认为现代设施管理就是我们理解的物业工程管理。　　从客户服务和资产价值的层面上分析，欧美的现代设施管理的概念延伸到了商业的设施管理，包括：合同管理、保险、租金调整、物业账簿登记和财务报告、成本计划和控制，物业空间和库存管理等；延伸到了基础项目的设施管理范围，包括：卫生清洁服务，园林艺术，垃圾处理，接待和安全服务，餐饮，车辆管理，档案和文印服务等：延伸到了过程支持和支持管理的新的服务领域，包括：废水，废气，废物的处理利用，紧急备用电源的提供，能源节省的方案等等，在这样的意义上，可以认为现代设施管理已经超越了我们理解的物业服务管理，有些设施管理公司甚至把生产活动赖以存在的物流支持系统列入了其设施服务的业务范围。　　现代欧美的设施经理人不仅要重视技术层面的管理，更为重要的是掌握客户服务的技能，做到“一专多能”，工作的目标就不仅仅是要提高设施设备的完好率和使用寿命，更重要的是要从客户的需求出发，为客户的生产活动，工作活动提供一种全方位的过程支持服务，因此，从发展趋势上看，设施经理人就会承担不同的工作职能，如：战略计划制定，合同管理，施工管理，能源管理等，甚至会承担灾难应急计划的制定和灾后恢复重建以及计算机辅助技术在设施管理中的应用等项新描述的工作职能。　　注：数据主要来源于国际设施管理协会《历史调查报告—2004年5月》

来源:找法网

jp822ae86 · 发表于 2013-5-29 13:52:29

11111111111

帐号		自动登录	找回密码
密码			注册