深圳普及流水线建房? 先杜绝香港式“发水楼”

卫德住工科技

　　流水线是人们找到通往工业化生产的捷径，但这条小道上唯独缺失建筑行业的身影。若建筑行业与汽车行业发展水平在同维度相比，距离差不多有个111年。建筑行业是目前唯一止步于手工匠人时代的行业。而建筑工人凭借其传统手工作业，工资在工程造价比中占25-28%。 　　而深圳早在6年前就说要大力推动建筑行业改革，实现流水线造房子的零部件。近期正式下发文件说要重金奖赏开发产业化住宅的企业，才正式燃起开发商建造产业化住宅的欲望。 　　而早在2003年进入住宅产业化研究的早有企业已承担起当年香港政府推动产业化住宅的角色，培育出一批可进行流水线生产的设计、构建、施工企业。而这正是深圳政府力推产业化住宅的底气根源。 　　在深圳政府看似一切准备就绪只欠东风(普及住宅产业化概念)前，我们先来看一下深圳学习的老师香港，早期如何把产业化住宅推向了另一种极端。 　　赚送面积引导下的畸形香港“发水楼” 　　一推开房，就一个特大飘窗，飘窗面积比房间面积还大。这种户型，就算是深圳最野鸡的设计院闭着眼睛也造不出来。而这种户型在我们整天高喊学习榜样的香港却风靡一时。而接受文明程度更高更为精明的香港市民却不得不忍受这样的户型。 　　当时的香港，和现在的深圳的一样，在推动住宅的产业化发展。 　　早期，香港政府为鼓励开发商采用产业化方式建造绿色环保建筑，奖励建筑商可以增加上限为10%的整体建筑面积，作为环保以及绿化功能用途，且而不用交税，原意是让开发商兴建环保露台、空中花园、加厚房墙等措施。 　　豁免墙体可从原来150厘米，可增厚到300厘米。说白了就是做的墙体不算建筑面积，但是可以算进售卖面积。(墙体厚了可以卖钱，还不出成本，所以开发商都疯了!!!) 　　精明的香港开发商就开始建超大面积窗台，超级厚墙以及无用的露台来增加实用面积。 　　一个建筑面积65平米左右房源，实用面积78%左右，扣除窗台露台以后实用面积为45平米左右，使用率达不到7成，楼价大概770万港币，其中250万用来买了窗台和墙体。 　　本来可以方方正正一房一厅，硬是要错开，就为增加墙体面积。通过“发水楼”事件，内地市民才知道，原来有飘窗比房间面积大的房子，原来香港一部份楼价是用来买外墙。 　　闹出这样的笑话后，政府将条例改了，将预制构件豁免的由300厘米改成150厘米。改了预制构建，没有改玻璃幕墙，玻璃幕墙还是可以豁免到300厘米厚，所以现有私人开发商大部分采用玻璃幕墙。 　　深圳不可能会重蹈覆辙 　　对此，深圳市住房和建设局、深圳市规划和国土资源委员会以及深圳市人居环境委会下发的指导意见中明确，奖励3%建筑面积给采用产业化方式建造项目。值得注意的是，这赠送的3%住宅建筑面积，计收50%的市场地价，但不纳入预售范围。 　　深圳赠送的3%住宅建筑面积，是用来加厚墙体还是用来把实用空间做到更大吸引购房者，都由开发商说了算。和香港直接豁免墙体面积不同，这直接从政策引导让开发商更好的利用面积而避免发生像香港“发水楼”事件。 　　人居委副处长岑岩分析，此次政策出台，是经过三个部门多年的研究与向香港、新加坡、日本取长补短的结果。“我们为了这个奖励政策，跟规划国土委整整交涉4年半时间，反复争论，争论到今天为止，我们各个政府部门也已经达成共识。” 　　对此，深圳政府对于产业化住宅在原来审批环节增加三道前置环节，第一要提，第二要审，第三要验证。确认完成后才能给3%建筑面积。因为3%不纳入在预售范围。(预售不纳入意味着必须完成产业化，规土委才能确认赠送面积。如果没有完成，将会有相关的处置措施。) 　　香港从80年代开始实现产业化生产，其构件厂全在珠三角，可以为深圳所用。深圳政府才如此有底气的大力推进产业化住宅。而事实让，让政府有底气去做产业化住宅，并让此次一纸发文有用武之地，完全得益于深圳一批民营企业的自我生长。

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