设施管理（FM）与建筑业（AEC）的实体关系框架

廖生宵 · 发表于 2013-5-13 19:03:33

　　来源：新浪博客作者：陈光　　

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2013-5-13 19:03 上传

　　　　去年我发布了这个框架的第一版，现在修订如上图。最大的修订是将通栏内标题的FM修订为REFM，这是涵盖了整合不动产和传统的运营管理的广义的FM概念。REFM这个概念较为适合中国的情况，不动产和设施管理的具体的实际业务职能都已经在广泛开展，虽然目前尚无一个作为整合管理的专业出现，但愿不久将来可以看到。　　另外，RE和FM面向的对象都是企业管理，而不像建筑业和物业管理之面向建筑物，于是两大类型的专业集群使用不同的颜色区别开。粉红色区域属于广义的FM，淡绿色区域属于AEC（我将传统的物业管理也纳入到这个范围）。　　通常我们理解运营管理，都是指建成之后的运营维护（右边一栏的粉红色区域），目前在国内主要由物业管理公司/部门来承担这个管理职能。也有不少地产商提出“物业前置”的概念，希望以物业运营的经验提前到设计之前来指导建设过程，也就是本图所绘的左边一栏粉红色区域，但就目前所掌握的项目实践来看，这个前置没有起到应有的作用，其原因在于物业管理的专业本质乃在于传统的面向建筑物的物业服务，而非面向企业/最终用户的需求。也因此，我将物业管理放进淡绿色区域。　　本图所明确的REFM乃是建筑工程之前和之后的完整的一个过程，虽然在时间上，它们是分据在两端，但是在其业务本质上，它们是连续的。在作为企业管理职能的甲方FM角度，它们本来就是连续的；只是在建筑业乙方角度来看，它们的确是分开的。下图展现的就是企业管理职能角度的FM-AEC关系图。

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2013-5-13 19:03 上传

　　　　　　　　此图中我使用的CRE（企业不动产管理，不以房地产作为其主业的企业），其业务过程大致上相当于前面所述的RE业务。只是中国当前正处于大建设的时代，职业的不动产开发商居于主导地位，无论大学的学科还是企业的实践都是如此，即使是企业不动产的业务管理也悉数参照职业不动产。所以我们就把CREFM当作是是REFM的企业版（那些不以房地产作为核心业务的企业）。　　上面两张图使用的FM和AEC这两个不同的角度，可以让我们更好的理解作为建筑整合信息化的BIM技术的地位。在更广泛的建筑设施领域（包括了REFM和AEC），BIM可以作为建筑设施全面整合信息化的代表，无论是过程、方法还是技术，它都可以作为代表（或者说我们选择了一个能够代表这些业务内容的代表性词汇，那就是BIM）。　　因此，我在第一版中放进去的IT技术，在这次修订时去掉了，取而代之的是能够贯穿FM和AEC的BIM，置于右上角，以特殊的颜色标示。　　BIM在中国的流行，首先在建筑业。在建筑业的角度来看，往后能够看到物业管理，往前却看不到很多东西，以致于有时候我说“往前和往后是一回事”也不太容易被接受。的确，建筑业往前延伸是很困难的事情（参考：让设计考虑运营是一种商业模式的转变），但往后延伸一下子就走到物业管理里面去了，这个两难处境迫使我们不得不从整个知识框架的层面，来重新审视我们建筑业的朋友所熟知的传统的建筑业了。当我们转换知识框架之后，往前和往后就不再是一个特别的难题了，因为我们甚至于可以将REFM看成是包络在AEC外面的知识框架。我在这里无意义冒犯建筑业的专业性，我个人也是从建筑业出来的转到FM行业的，建筑业仍然是一个庞大的知识体系，REFM的外部包络并非是包含或取代，而是它们的关系如此。　　

强春焘宁 · 发表于 2013-5-19 08:45:59

好多啊，哈哈，谢谢您

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