深圳做住宅产业化有着得天独厚的优势

卫德住工科技

　　鼓励住宅产业化，做完才有3%建面奖励 　　11月11日，深圳市住建局、规土委、人居委联合发布了《关于加快推进深圳市住宅产业化的指导意见(试行)》(以下简称《指导意见(试行)》)，该《指导意见(试行)》明确了深圳市住宅产业化的发展方向，要求自2015年起新出让住宅用地项目和政府保障房必须采用住宅产业化方式建造，鼓励存量土地(包括城市更新项目)新建住宅项目采用住宅产业化方式建造，鼓励政策包括达到1/3层数提前预售、奖励3%建筑面积等。 　　据市人居委人居建设发展处副处长岑岩透露，这份将促成深圳住宅革命的文件前后酝酿了四年之久，此番试行版本的出台受到房地产行业上下游产业链的广泛关注，而正式版文件预计最快明年将出台。有业内人士分析认为《指导意见(试行)》表现出政府对住宅产业化的鼓励，将颠覆传统的地产模式，而很多的房地产人士需要重新再出发。 　　深圳在建、计划开工产业化住宅项目15个 　　据市人居委统计，目前深圳市已经建成的产业化住宅项目共有3个，建筑面积达到28.9万平方米，正在建设的项目有8个，约18万平方米，今年还有陆续要开工的项目7个，连政府项目加起来可能达到上百万建面，目前初步合计项目是116万平方米。 　　截至目前，深圳市已建立3个国家级住宅产业化示范基地以及30个市级示范基地和项目。特别是自最早开始探索住宅产业化之路的企业，在深圳已形成了成熟的产业化技术体系。 　　岑岩表示，与内地大多数城市相比，深圳做住宅产业化有着得天独厚的优势。“外省做产业化首先考虑是用土地和其他优惠政策来吸引构件厂建厂，但深圳不需要，香港自上世纪80年代开始做住宅产业化，它的构件厂全都在珠三角。”岑岩进一步解释，目前珠三角预制构件企业的最大生产方量为114万立方米，估计现有港澳及深圳的生产方量为79.8万立方米，按15%的预制率初步估算，能达到570万建筑面积。而深圳今年每年新建商品房的供应量为500万-600万平方米，因此在产能和技术上深圳完全具备实施住宅产业化条件。 　　政策、规范缺位导致推进缓慢 　　早在2006年，深圳市被确定为全国首个“国家住宅产业化综合试点城市”，至今已历8年之久，但在深圳完全竣工的产业化住宅仅有万科第五园、龙悦居、万科翡逸郡园三个项目。纵观深圳住宅产业化这8年，除了个别企业在深圳坚持有项目在做外，其余的产业化开发商之所以都没有涉足深圳市场，原因之一是深圳缺乏政策支持。 　　市人居委人居建设发展处副处长岑岩提到，政策的支持不足、标准规范不完善、现有工程建设管理模式不适应、成本增加、试点示范项目推广不多、宣传和培训不够是目前深圳市推广住宅产业化面临困境的六大原因。 　　据了解，国务院办公厅自1999年出台《关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见》后，至今没有新的政策出台，导致各地在出台政策时缺乏有力的上位依据。而住建部发布的行业标准《装配式混凝土结构技术规程》，仅从标准体系而言，仍需不断完善，特别是传统监管措施不适应新型生产方式的隐忧。 　　住宅产业化革命，也意味着目前的工程资质管理、工程总承包和招投标模式也将发生全新的改变，但目前新的模式还有待时间检验。此外，在住宅产业化还未达到大规模生产阶段，其成本会有所增加，规模化后增量成本会下降，但目前设计标准化不够，导致模具这块生产成本太高。 　　开发商愿意尝试住宅产业化 　　有业内人士分析认为，为推动住宅产业化，政府方面借鉴香港经验，在制定《指导意见(试行)》时，作出了一定的利益让步。特别是其中提及的达到1/3层数提前预售、奖励3%建筑面积两大鼓励政策无疑对开发商有着巨大“诱惑”。但南都记者采访了多家开发商发现，尽管他们均表示住宅产业化是趋势，但目前对政策持观望态度的还是占多数，而希望加快资金周转的上市房企反而更愿意尝试新的生产方式。 　　一位不愿具名的深圳二线品牌房企营销总监认为，尽管他们在深圳拥有多个体量巨大的旧改项目，但由于公司未上市，不用面临快速回笼资金压力，因此暂时并没有考虑产业化。“在房地产行业还有很大的利润空间的时候，新工艺优势不明显，房企更愿意采用原有成熟稳妥的方式，毕竟新工艺还有待时间检验，而一旦出现问题会得不偿失。”他进一步说道，且住宅产业化还会面临成本增加、户型单一、抗震检测、运输物流压力等问题需要解决。 　　另一位龙头房企的项目负责人也表示，深圳目前新的方法和模式都还未得到推广，因此其他品牌房企还需要一定时间适应，也暂时还没计算出前期的成本会增加多少，但提前1/3拿预售证和赠送3%的建筑面积这两点的确吸引力还是非常大。也有开发商期望政府尽快会有更具体、系统的细则和要求出台。 　　新政要点 　　1.新出让宅地100%实施产业化。 　　2.政府投资保障房100%按标准化设计、产业化方式建造。 　　3.安居型商品房(两限房)100%按产业化方式建造。 　　4.自有土地自愿实施产业化方式建造，给予3%建筑面积奖励，功能为住宅，奖励面积部分地价按50%市场评估地价计收。 　　5.旧改项目，产业化住宅由主体建设到2/3改为1/3预售。 　　6.产业化住宅标准层应同时满足以下两个指标：预制率不低于15%，至少包括预制外墙、楼板、楼梯;装配率不低于30%，至少包括墙体、楼板、楼梯。 　　官方微信：weidezhugongkeji 　　新浪官方微博：沈阳卫德住宅工业化科技有限公司

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