王石在美国：当万科遇到FM

廖生宵 · 发表于 2013-5-13 19:13:00

来源：新浪博客作者：陈光　　王石去美国留学是一个热门新闻，这个全球最大的房地产公司董事长一直是新闻人物，尤其是去年万科得到了过千亿的成绩，堪比美国二战之后和日本房地产泡沫时代的巨型开发商。但是，万科已经迷失了方向，她已经不清楚为何自己拥有庞大的竞争力，以及如何更持续的拥有它。这其实是整个中国房地产行业的迷惘。　　以住宅为主营业务的万科在去年就开始了商业地产的尝试，到现在还只能算是试水，看着水里正在拼搏游泳的万达们，万科还不敢下去。因为万科很清楚：住宅注定要卖给顾客，收回物管而成为半持有型物业，是无奈之举；商业地产注定是持有型的，但是中国的金融法律土壤却逼得商业地产去卖给小业主（如同住宅那样）。（参考不动产（物业）的持有类型探讨）（连SOHO中国作为商业地产也开始收回物业，做半持有型物业，以及加大持有型物业比例的：建外SOHO"供暖门"升级　　物业管理之困境显露无遗）　　王石博学，又有登山的时间，所以一定系统的学习过所有在中国开设的高端管理学课程，包括MBA/EMBA/战略管理等等，我想他一定不会去读工程硕士（这个颇具中国特色的学历主义的产物）。但是，在他的战略视野中，只有一样管理的东西是他不可能学到的，但是现在他在美国留学，却一定会遇到。那就是FM（建筑设施整合管理）专业。　　他就读的大学，不管是什么大学，一定有FM部门在为整个学校的建筑设施做整合管理，而且一定在外包着某些方面的FM服务，比如传统物业的清洁保安等等。管理的学问，除了学习，还必须亲身体验和实践，没有后者，再学习都是空对空（德鲁克）。他在充分体验FM之后，将对万科实施巨大的变革。这也将会是一次对整个中国房地产行业的革命。　　在中国的住宅房地产行业，大家都清楚现有的机会、利润是从何而来。无论多么巨额的回报，那都是过去和现在，不能代表未来。未来是什么？但凡是40岁以下的房地产公司领导，都会考虑一个问题：“在10年之内，住宅基本上都盖完了，我们该怎么办？”到那个时候才开始想这个问题，已经晚了。这种历史，在完成工业化的国家都经历过，比如美国的60年代——能够回顾多远的历史，就能够看到多远的未来，这是王石经常说的话。（漫谈：建筑业的发展方向，中国建筑业的阶级分析：农村与城市，建筑业与运营管理的整合趋势）　　这个未来的危机，在现在极盛时期的万科并没有普遍被人们注意到。万科的高层经理人甚至于都不一定能够交代清楚半持有型物业、物业管理、设施整合管理、空间管理、非核心业务管理这些概念。而这些都是房地产行业本来的固有属性。（FM基本概念与系列文章，甲方123：甲方内部的管理层级研究）　　房地产行业的核心业务实际上是FM，就像酒店行业一样。当王石在美国领略了一般情况下根本不可能看到学到的FM，那完全不是遥望建成之后简单的物业管理，这个时刻，王石就知道该做些什么了。在那之后，就是万科的王者归来。　　