大师沙龙第12期：商业地产与BIM技术研讨

廖生宵 · 发表于 2013-4-2 01:01:23

　　2009年10月23日下午2点，由中国房协商业地产专业委员会与新浪乐居联合发起的商业地产与BIM技术专题研讨会在新浪乐居嘉宾聊天室举行。建设部信息化专家以及BIM的研究和应用专家围绕“BIM技术在商业地产项目中的应用与推广”等问题进行阐述和深入讨论。　　 >>何关培的博客：BIM与商业地产全系列 　　 >>大师沙龙往期活动回顾 　　活动背景：房地产行业高速运行二十年中，随着社会对其使用质量要求的不断提高，新技术、新工艺被广泛用于房地产开发的各个领域。　　当前，BIM技术(英文全称：Building Information Modeling)方兴未艾。专家预计，BIM将为房地产开发带来一次全面的信息革命。对于商业地产而言，BIM的应用贯穿于整个项目全生命周期的各个阶段：设计、施工、销售招商和运营管理，实现项目全程信息化管理。　　在国外，BIM技术已经广泛应用于各类型房地产开发；在美国等经济发达国家和地区，已经出台相应的BIM国家标准。在我国，BIM建筑信息模型作为一个重要项目，已经列入科技部“十一五”期间国家科技攻关计划。　　为了提高全行业科技水平，使行业发展更加有序，提高生产效率。中国房地产业协会商业地产专业委员会与新浪乐居联合发起BIM与商业地产专题研讨会。特邀请国内BIM专家针对BIM在商业地产中的应用问题展开讨论。具体内容包括：BIM的概念，BIM在商业地产策划、设计、招投标、施工、租售、运营维护和升级改造各阶段中的应用价值。　　主题：BIM技术在商业地产项目中的应用与推广　　地点：海淀区北四环西路58号理想国际大厦8层嘉宾聊天室　　时间：2009年10月23日(周五) 14：00--16：00 　　出席专家： 　　李云贵建设部信息化专家，十一五BIM相关课题负责人，中国建筑科学研究院研究员　　罗力实 BIM人才培训专家，管理培训各类CAD/BIM人才20余万人，设计通CEO 　　何关培 BIM战略专家，优比咨询CEO 　　俞兴扬奔特力大中国区建筑工厂行业总监　　黄明磊中建北京院都市设计所所长　　沈佳庆远洋地产(企业专区,旗下楼盘)有限公司商业地产部资产经营经理　　李荣丽高力国际零售物业代理及咨询部助理董事　　朱小羽欧特克中国区工程建设行业销售拓展经理　　 以下是本次大师沙龙精彩图文直播： 　　主持人：各位新浪乐居的网友，大家下午好！非常欢迎各位来到我们新浪乐居嘉宾聊天室，今天是我们商业地产大师沙龙第12期活动，话题是商业地产与BIM技术。　　BIM对房地产，尤其对商业地产来说是一个比较新的话题，我们国家已经把BIM技术列入到了国家十一五的科技攻关计划，这对整个房地产行业是非常重要的。今天我们非常荣幸邀请到了六位嘉宾，下面我为大家介绍一下：　　这位是建设部信息化专家十一五BIM相关课题负责人中国建筑科学研究院研究员李云贵，李总；　　这位是BIM人才培训专家设计通CEO 罗力实罗老师；　　这位是BIM战略专家优比咨询CEO 何关培何老师；　　这位是奔特力大中国区建筑工厂行业总监俞兴扬俞总；　　这位是欧特克销售拓展经理朱小羽朱经理；　　这位是北京高力国际物业服务有限公司董事李荣丽李女士；　　　　主持人：欢迎各位！今天我们将要围绕着BIM技术与商业地产的话题来研讨。首先，请李所长为大家介绍一下目前BIM在国内外的发展现状。　　　　BIM在国内外的发展现状及定义 　　　　

登录/注册后可看大图

getimg.php?url=http%3A%2F%2Fi1.sinaimg.cn%2Fhs%2Fbiz%2Fhd%2F2009-10-15%2FU3422P62T482D8129F18804DT20091024094731.jpg (11.23 KB, 下载次数: 0)

下载附件保存到相册

2013-4-2 01:00 上传

　　　　图为建设部信息化专家，十一五BIM相关课题负责人，中国建筑科学研究院研究员李云贵　　李云贵：从基本概念来看，BIM是我们这个行业特有的，就是围绕着建筑的一个概念。这个概念来自于制造业，像汽车制造、飞机制造，他们的产品信息模型用得比较早，我们用得比较晚。一个是应用，一个是产品，一个是研究。这个技术在我们国家已经作为科技公关技术话题来研究。　　欧洲对标准化新型模型的研究是非常重视的。欧洲标准委员会立了六个重大项目，其中有一个就是有关BIM模型的。它实际上是把建筑业和房地产业向工业化过渡。向工业化过渡，BIM是一个最基础性的概念或者一个基础的标准，就是把建筑的各个构建，像制造汽车一样变成每一个部件，到先现场组装。不同的制造厂都遵循BIM的标准，生产的部件就可以在现场进行组装。　　从这个课题的立意来讲，可以看出国际上对BIM的重视。　　从应用上来讲，现在美国设计都要求提出一套数据，政府进行能耗分析，它提供的数据就是BIM模型。像新加坡，他们设计也需要向政府提供一套建筑模型数据，政府进行设计复合，这个设计也就是BIM模型。　　目前在产品上，一些大的软件公司都已经有支持BIM的软件产品。在我们国家，2000年我们国家政府和一些研究单位开始和国际上有关BIM的组织有这样的接触。2002年，我们国家召开了第一次BIM研讨会，实际上今年在上海刚刚召开了一次有关BIM模型和虚拟现实的一个创新论坛会议。这是研究情况。　　在十一五立项研究当中，我们中国建筑科学研究院、清华大学、同济大学、复旦大学都参与了研究工作。大概情况就是这样。　　　主持人：谢谢！其实现在在国内来说，很多人可能对BIM的概念还不是特别了解，我们今天的话题也是分了很多，一共有九个主题。第一，我们有必要明确一下什么是BIM？我请何总谈一下，我看您写了十多篇关于BIM的文章，在这里请您对BIM做一个定义，看看大家有没有其他的补充，我们在座的专家来一起做一个研讨。　　　　

登录/注册后可看大图

getimg.php?url=http%3A%2F%2Fi1.sinaimg.cn%2Fhs%2F2009%2F1023%2F20091023185344.jpg (17.64 KB, 下载次数: 0)

下载附件保存到相册

2013-4-2 01:00 上传

　　　　图为BIM战略专家优比咨询CEO 何关培　　何关培：BIM从不同的角度可能有不同的定位。什么是BIM？要看BIM是在什么背景下出现的。实际上所有技术的出现都是跟社会需求有关系的。社会有需求，才会有新的技术出现去解决社会的需求。从这个角度来看，BIM的出现也是应运而生的。　　从商业地产角度来看，现在我们知道建筑项目包括商业地产项目越做越复杂，复杂性能越来越高。另外，社会对项目的质量要求也是越来越高，包括要绿色、要节能，要可持续。另外，在项目越来越复杂，要求越高的同时，又要求对这个东西造价控制越来越严格。现在不光是建筑业，所有的行业都面临着全球化的竞争。　　现在我们已经面临着全球化的竞争。在这样的情况下，就出现了建筑业。不管是地产商还是设计施工企业，整个行业都需要向管理和技术要效益。这么几年研究下来，BIM就是大家向项目、向技术要效益的一个效果，BIM是一个重要的支撑点，能够让建筑业有更好的效益和利润。我先讲一下这点，也听听其他几位嘉宾说一下。　　　　李云贵：通俗来讲，BIM就是建筑信息模型，建筑信息模型就是一个完整的数据库，就是描述整个建筑的所有信息。我们常规看到的信息只是从几何上讲。再增加材料，我们有的墙是用混凝土的，有的柱子是用钢材的；再增加，这个建筑里面还有电梯，还有信息化设计。这个信息不断地在扩展，到完全描述一个建筑的所有信息，包括材料的，包括设备的，包括几何空间的，包括使用功能的，这样一个完整的信息组成一个数据库，这个数据库就构成了BIM，建筑信息模型。　　　　主持人：咱们罗总是做培训的，从教学角度，你们是怎么给BIM做定义的？　　　　罗力实：BIM从培训的角度，我认为BIM，是通过BIM这种技术能够充分体现整个建筑是一个工业产品，它的部品、部件、材料等等。通过这样一种技术能够体现他们相互之间的关系，这种关系能够影响到建筑的时间、周期、成本，甚至能够影响到它将来是不是耗能，是不是节能。通过这种技术，能够把他们之间的关系体现出来。　　主持人：两位一线专家还有没有要补充的？　　俞兴扬：刚才三位都谈到了不同的侧面，它是一个全信息数据库，现在业界有一种说法，就是主数据库。实际上它是一种数据化的设计产品，应该说BIM是给施工和业主用的一个东西，它应该是一个数字化时代产品的一种新的形态。这里面包含数据，也包含模型，也包含其他我们所说的要素。它现在成为了施工方、设计方和业主方交接的一种新方式。　　它是一种新型的交付物，是一种新的交付形式。或者我们还可以说它是一种工作模式，一种工作特性。它也是一种跟以前不同的新模式。我们也提到，如果要实施BIM，或者走BIM这条路，可能会打破我们以前既有的工作模式。所以它是一种新的模式。　　　　主持人：是不是可以这样理解？BIM的出现可以颠覆某些传统的工作方式？　　　　俞兴扬：对，它是一种新的模式。　　　　主持人：就是用一种新的模式来取代各方多链条的合作？　　　　俞兴扬：它可以提供更多的信息给下游，给业主，给施工方，让他们得到好处。　　　　朱小羽：在座各位，我可能算比较年轻的。像如果有些用户去玩电脑游戏，现在很多三维游戏里面就有这种模型。我们看到的这种三维数字化模型就是一个很原始的模型，但是它跟我们今天的BIM比起来有一定的差别。我们讲BIM，里面一个很重要的词就是Information，我们有了这样的建筑业几何模型，可能会把材料信息、施工进度信息或者造价信息加入到几何模型里面，它就变成了一个完整的数字化模型。　　以前我们知道一个房子长得什么样子，人住进去舒不舒服，我必须要等到这个房子盖完之后才知道。现在有了这种模型之后，我可以提前知道是什么样子，人走进去之后感觉是什么样，包括房屋的造价，包括我每天的供电量是多少，里面的供暖通风好不好，我一年的维护费用是多少，所有这些方面都可以提前知道。包括对业主和施工方都是有很大的意义的。　　　　主持人：相当于给人们提供了一个虚拟的现实。　　　　李云贵：对，它还有信息的虚拟性，不仅仅是看的虚拟性。　　　　俞兴扬：或者说它是一个数字系统。　　　　主持人：我觉得关于BIM的概念，大家现在已经渐渐清晰了。我们继续下一个话题，刚才何总提到了，我们为什么要用BIM。这个话题，我们可以展开来说，比如BIM是什么样的人先来用的？请俞总说一下，因为您是做应用的。一般来说，应用BIM的人是属于技术型的还是管理型的？　　　　

登录/注册后可看大图

getimg.php?url=http%3A%2F%2Fi1.sinaimg.cn%2Fhs%2F2009%2F1023%2F20091023185452.jpg (13.24 KB, 下载次数: 0)

下载附件保存到相册

2013-4-2 01:00 上传

　　　　图为奔特力大中国区建筑工厂行业总监俞兴扬　　俞兴扬：刚才何最提到了一个很重要的一点，它的需求来源于哪？为什么要做BIM？实际上这应该发端于管理方。在过去，当我们一套实用资产建好后，我们只有片面的信息。业主可以要求参与设计一方，让他们在工作过程中不断把我管理需要的信息给我加进去。实际上现在在房地产行业里，有一种说法，叫FM，就是设施管理。实际上国外现在很多行业都在用这种设施管理。现在这种管理在国内、国外，业主都在用。　　当业主对这个东西有需求的时候，他就要求你按照BIM的要求给他做设计，给他做施工管理。所以BIM应该是一个完整的过程。　　综合以上所说的，BIM是一个从头到尾都在做的一个完全过程，而且参与这个BIM的管理人，都会用到这个BIM的信息。　　主持人：最终谁来主导整个信息的录入？　　 应用BIM 业主是最大受益者 　　　　俞兴扬：实际上是企业在参与投标的时候，他要求业主要中我的标，你需要遵循BIM的标准。你要按BIM的要求给我提供什么样的模型，什么样的信息，什么样的厂家。由业主提出要求，我还想到另外一个重要的问题，就是谁来买单的问题。　　为什么我们作为软件企业，我们跟行业内部人士要求他们用BIM，但是不愿意，为什么？因为他们需要花时间，但是他的质量大幅度提高了。但是谁为这种工作量的增长来买单？应该是业主在提要求的时候体现出来的。至少应该有人做标准，有人来买单。但是真正发起要这个东西的人，应该是业主，最终受益的也是业主。　　　　何关培：我在有一篇文章里写到《业主是冤大头》，事实确实如此。今天我们在整个房子的设计施工过程中，大家都围绕着一个东西在做，就是图纸。如果说图纸发生了问题，结果导致施工现场要等待，要待工，等着图纸修改以后重新建。这个过程所引起的单，实际上是业主来买单。业主是个冤大头，但事实上他不愿意做，而是因为交给业主的东西，从设计，施工到物业管理运营这个过程中，交给业主的东西是图纸。　　二维图纸带来的问题，就是这些图纸跟实际建筑物之间是一个抽象的东西。所以要把这些图纸变成现实建筑物，不是我们能做到的。我们最终发现在建筑过程中所产生的一些问题，最后发现有很大的一个制约，就是在二维图纸上。最后我们才找到一样东西，这个东西就是BIM。　　　　主持人：我们现在要怎么说服业主用这个东西？　　　　李云贵：应该说最大的受益方是业主，实际上整个行业都是受益方，就是他希望用，他喜欢用。现在说业主委托设计，设计提供图纸，他要招标、施工。业主要做工程量计算，设计方要做工程量计算。到目前，没有应用BIM之前，这些方对同一个建筑的计算方式都不一样。　　我们一旦应用了BIM，业主就知道我这个建筑钢筋是多少，水泥是多少。你来招标，这里面就去掉了很多冤枉的投资。这是一个例子。　　还有一个例子，比如我要在中关村建一个商住楼或者一个商场，他一定要下做调研。如果在中关村这个地方建一个商场，都是什么人员组成？它的购买力怎么样？这个商场是高端的还是中端的，现在要撒出很多人去做调研。现在我们有了BIM。　　还有一个例子，现在武汉正在建一个400多米的武汉中心，它的业主对设计方明确提出你要用BIM，因为武汉中心非常复杂，如果不用BIM，有很多事情是表达不清楚的。业主不是搞建筑的，通过BIM可以给它展示出来。　　然后是设计，一个好的设计，比如建筑设计，水暖电设计，还有工艺设计。其实一个好的建筑设计是各方妥协的结果。通过BIM技术，我们看的是一个东西，建筑师改了，所有人都知道。这可以提高设计质量、设计水平，使各方面沟通、协调效率很高。这就是设计。这是业主也高兴，设计人员又高兴的一件事。现在有了BIM设计库，就可以把施工过程预演一遍，让施工人员知道这块是怎么做的，这样设计的错误也会很早地就被发现。　　施工管理方面，现在我们用的建筑都是50年的使用寿命，这是一些主体结构。像一些外墙保温材料，它的寿命是10年到20年，尤其是像这些智能化设备的更换，要知道它原来用的是什么，它的尺寸、功能怎么样，你更换才能配得上。就是围绕建筑有关的都会获益。　　再说远一点，包括城市管理，我们经常在美国大片里看到有歹徒抢劫银行了，这些警察把图调进去，看哪些地方还能进得去，实际上这就应用到了BIM。　　主持人：可以说BIM的安全也很重要。　　　　李云贵：对，BIM又是一个数据库，又是一个知识产权，还是一个数字化的资产。　　　　主持人：刚刚提到业主是BIM的一个最大受益方。住宅和商业对业主的概念可能不一样。如果是住宅，开发商卖了这个房子，业主是一家一家的住户，而物业管理公司受委托管理这个物业。但是商业地产不一样，现在持有型物业越来越多，开发商建完一个商业体之后，他自己就是业主，他要对整个项目的后期运营和维护承担最重要的职责。这样是不是说BIM对商业地产更加重要？　　　　何关培：美国有这样的一个统计资料，在一个项目的生命周期里面，真正用在设计施工中，以前的成本占到15%左右，另外有80%的成本是用在建好以后后面维护的50年到100年里面。我们现在在工程界讲的比较多的是工程建筑成本，而后期维护成本是最大的成本。现在这方面大家研究得很少。　　作为自己持有的商业物业来讲，实际上它对后面这一块就更关心了，因为这完全是业主的利润来源。从这个角度上来讲，商业地产比一般普通简单的住宅地产项目更需要用BIM。从另外一个角度来讲，BIM可以给商业地产带来比普通住宅地产带来更大的利益。　　　　主持人：从理论上来说，果然是商业地产对BIM的需求更强烈一些。朱经理，咱们在应用领域中，是不是发现商业地产对BIM的应用比较多一些？　　　　朱小羽：对，现在我们在国内国外都有一些应用。我们发现越是大型项目，业主对BIM的使用率要求更高。如果我们通过BIM哪怕能节省1%的成本，都是一个很大的数字了。我们看到国内现在也有很多大型的商业地产，比如高档写字楼或者商场，这些项目的规模投资都比较大。在这样的项目里，我们也看到确实有个现象，有很多大型项目的设计方也好，业主方也好，对BIM的兴趣比普通的项目更浓厚。　　李荣丽：从BIM推出以来，我们也关注了一段时间。因为在开发商把一个商业项目建好以后，如果用BIM设计，它得到的是一个数据库。它交给中控的时候，其实就是一张图纸，水、电、建筑结构等等，现在可以给一些电子图纸。　　在租赁合同里，它的表现是怎样的？比如现在你这个房间的工程条件是什么样的，他还回来的时候，在租赁合同里都有一条，就是一定是毛坯状态或者是交付状态。为什么我给你什么样，你就要给我什么样的，这就说明没有用BIM。　　当然开发商要求租户会归档，这只是平面的，是二维的，不是三维的。所以开发商无奈之举，只能我给你什么样，你给我拆成什么样，其实这造成了很大的浪费。我觉得这是在商业地产中的一个应用。　　再一个，现在用了BIM以后，它能够看到你的层高是多少，你的净高是多少，你的管线是怎么走的，你给我留了多少商业空间。BIM的应用就很好地把这些方面表现出来。　　　　俞兴扬：现在像机场和超市，他们会把大量的地块租给他的租户。实际上每一个资产管理者都希望对他所租出去的房产进行管理，这个管理，一个是提交给他资料，另外一个是提交给他图纸。特别是刚才李总提到的一个问题，实际上从时间来看，设计、施工也是占了小的部分。大量的时间都是在后期租与被租的过程。　　比如像百安居，它给别人装修的时候，都录一张光盘，不管将来这个房子卖到谁的手里，他给我这张光盘，我就知道他所有的管线是怎么走的，装修是怎么装的。即便在我肉眼看不到的地方，我通过这个资料就可以看到。这种管理在物业管理中发挥着很大的作用。　　何关培：所以我们把BIM又叫做商业地产项目的DNA。这个商业地产项目不光是一个效果的图形，里面所有的几何信息，包括物理信息都在BIM这个数据库里面，它是个血肉相连的东西。　　主持人：给大家介绍一位新的嘉宾，这位是中建北京研究院黄明磊，黄所长。我们刚才研讨了什么是BIM，为什么应用BIM，刚才说到BIM，业主是最大的受益方。也请黄所长谈一下您的观点。　　　　