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标题: 华强商业金融中心服务式公寓PK酒店式公寓：原版与山寨的较量 [打印本页]

作者: xinrui2014 时间: 2014-5-22 17:54
标题: 华强商业金融中心服务式公寓PK酒店式公寓：原版与山寨的较量
　　在不久之前的“亚洲人居新地标”颁奖盛典上，华强商业金融中心荣膺大奖，一项新的国际性荣誉花落中国。华强商业金融中心，这个集超甲级写字楼、超五星级W酒店、主题体验式生活中心、服务式公寓、精品创意SOHO于一体的顶级国际城市综合体，我们不难从中看出服务式公寓广阔前景的一丝端倪。 [attach]29737[/attach] 　　服务式公寓登陆内地市场已有20年，从一开始的稀有品到概念炒作，再到国际品牌的入驻，中国服务式公寓的市场也进入一个更为成熟的发展期。尤其随着目前中国房地产市场乃至整个国家经济的转型，服务式公寓作为一种可长期持有的投资项目，再次受到国内投资者的热捧。可以预测的是，服务式公寓未来的发展前景不可估量。　　起源：服务式公寓与酒店式公寓的前世今生　　服务式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一管理，既有酒店的性质，又有相当于个人“临时住宅”的特色，这就是酒店式公寓的雏形，服务式公寓吸引了懒人和忙人的入住。　　真正意义上的服务式公寓的出现在20世纪中叶，欧美国家经历了巨大的社会变革，人们开始享有更多的文化和教育的机会，流动性更强，家庭结构趋于松散，居住者开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。　　国内的服务式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。时至今日，此种暂住式经营模式更为一些大集团专业经营。近年更流行大酒店集团在兴建酒店项目中加入一栋或以上的服务式公寓，如深圳的会展阁，广州的远洋宾馆及其公寓等。　　而酒店式公寓其实从本质上来说只是将概念重新包装而提出的一个噱头，严格来讲，酒店式公寓就是服务式公寓的山寨版本。　　分化：服务式公寓与酒店式公寓——原版与 “变种” 　　服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。　　国际上，只有统一产权且统一经营的公寓才称之为服务式公寓;但在国内市场，服务式公寓和酒店式公寓是特别容易混淆的两个概念。酒店式公寓的本质是公寓，但是借鉴了酒店所宣导的装修风格和服务理念等形式。上个世纪九十年代，一群地产营销人为了推广一个小户型项目在提高销售单价的策略上冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头，什么样的物业类型听起来够档次，单身公寓还是白领公寓，最终决定借助于服务式公寓的理念而提出 “酒店式公寓”的概念。随后“酒店式公寓”及其“变种”迅速推广到国内其他城市。严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓”均是为了配合宣传推广而提出的概念上的噱头，其本质都是提供高档物业服务的精装小户型住宅，提供的服务仅是普通住宅物业服务的升级而没有达到真正服务式公寓的服务要求。 [attach]29736[/attach] 　　较量：投资价值与风险，不言而喻的胜利　　1.服务式公寓(原版) 　　居住功能完善　　由于产品多为40-70平方米的小户型，精装修房源平均单价也仅为同地段住宅的65%—80%，具有小面积、低总价、拎包入住等特点，客户可接受程度高，因此去化速度较快。　　成本低　　服务式公寓在市场价格的制订上，往往是居住时间越长，价格越便宜，一般规律是针对短期(一周以内)市场需求的价格和同档次星级宾馆的标准价格一样或略高，针对中短期(一周或10天以上)市场需求的价格比同档次星级宾馆低30%左右。而长期租赁(一个月以上)价格是同档次星级宾馆标准客房价格的50%左右。在经营管理方面，服务式公寓配套功能相对较少，更加容易管理;在投资回报方面，由于主要是以中短期和中长期客源市场为主，平均出租率都能达到85%左右，同时，管理成本也较低。　　风险小　　服务式公寓项目的集中推盘和持续热销，一方面受益于服务式公寓总价低，不但成为投资者青睐的避险产品，也成为开发商快速回笼资金的一个好选择;另一方面则受益于这些项目所处地段的优越性和项目的稀缺性。　　2.酒店式公寓(山寨) 　　居住功能差　　一些改造的小户型酒店式公寓，户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。 [1] 　　成本过高　　由于酒店式公寓的经营也相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。 [1] 　　得房率低　　多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低其性价比，并直接影响其保值增值功能。　　发展前景：服务式公寓更具潜力　　据权威数据显示，在8月上海办公楼成交面积前十排行榜中，具有服务式公寓类型的办公楼产品占据了其中的4席。其中，位于嘉定的新城尚上城更是以6844平方米的成交面积位列榜单的第三名,新城尚上城总价基本控制在50万元左右，因此开盘当天221套房源就卖出了180多套。随着卓越商务中心、新城尚上城等服务式公寓的集中成交，呈现出服务式公寓正在逐步独霸办公楼市场的态势。　　服务式公寓产品在中国早已在各大城市中心出现，于15-20年前引入北京和上海，近5年来，这两个城市服务式公寓的供给迅速增长。在大连、天津、广州、沈阳和深圳等大城市，由国际运营商经营的服务式公寓也方兴未艾。以往来说，国内开发商更为注重中短期回报，以快速回笼现金流。所以对于服务式公寓投资，过去开发商一般来说会持有5至7年，然后出售。但基于现在的房地产市场，开发商也意识到需要有一些长期可持有项目以保现金流的稳定性。而服务式公寓相对于酒店，收益则更为稳定。服务式公寓的发展前景不可估量，潜力无限，在未来还会呈现飞速发展的姿态。　　不能错过：华强金融商业中心，享受国际顶级服务式公寓　　华强商业金融中心作为沈阳核心商务群，集超甲级写字楼、超五星级W酒店、主题体验式生活中心、服务式公寓、精品创意SOHO于一体，理念超前，是沈阳的唯一公园商务地标，顶级城市综合体。辽宁中心看沈阳，沈阳中心看金廊，THE KING则占据了金廊中心。三重中心价值难见复本，使得项目在拥有得天独厚的地缘优势以外，更有政策良性扶持，发展前景不言而喻。纵横交错的六大城市一级主干道，东北金融城青年大街的金廊最核心，全套交通系统，无可比拟的中心价值和地理位置优势，华强金融商业中心未来前景不可估量。 [attach]29735[/attach] 　　THE KING独辟生活空间，定制最受国际商务人士青睐的服务式公寓，引进专业服务式公寓物管与世界水平的“第一太平戴维斯”物管，共同打造金融城内生活地标。 [attach]29738[/attach] 　　华强商业金融中心50-118㎡总裁公寓火爆认筹中，目前认筹可享3万抵5万限时优惠，更有尊崇“黄金礼遇”礼献全城，详询营销热线3121 8888。

作者: fengxiang 时间: 2014-5-22 21:20
什么情况啊卖房子啊

作者: 诗意的栖居 时间: 2014-10-5 10:33
[img] [url]www.138891.com [/img]
作者: 8819271 时间: 2016-1-19 08:34
每年去寺庙为家人点几盏油灯，告诉自己的良心，你不在的时候，同样是爱他们的。

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