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标题: FM服务商的4种类型 [打印本页]

作者: 廖生宵 时间: 2013-5-13 19:15
标题: FM服务商的4种类型
[attach]19388[/attach]　　来源：新浪博客作者：陈光　　　　　　这是从一篇荷兰的FM研究论文中摘出来的，是同济的博士生拿这个来问FM服务商在中国的情况。此表中的几种情况在中国都已经出现，而且从业人员高达百万级别，虽然他们中的绝大多数还不知道FM是什么。此表却不容易被中国读者所理解，其原因在于FM概念与物业管理、行政管理等的混淆。　　我们对FM的概念要不断的进行界定，否则是很容易和物业管理混合起来。乍一看，FM的工作内容很多是和物业一样的，扫地/修理/维保/安保/绿化维护，这几项是几乎完全一样的。国内在缺乏FM知识体系的情况下，也会把已经签合同的FM服务称作物业服务，至少这些服务内容总得找一个归类的概念吧，一下子就能找到物业管理。这是当今中国FM发展的尴尬之处。FM概念研究见FM基本概念与系列文章。　　上面这张表，给了我们一个很好的切入点去理解FM，因为几乎所有公司都会遇到其中某一种情况。我们定义一下：甲方是指任何一家正在运行中的企业（华为，海尔，平安），乙方是为甲方提供FM或物业服务的企业。　　1，甲方将部分的FM职能外包给乙方。其中保安/保洁/保修这种传统物业三保服务，并不包括在这里面，因为物业管理是“门外的服务”，而FM是“门内的服务”。比如这个甲方租住在写字楼里面，在他门外是有大楼物业公司在服务，本例中的乙方却是在门内服务，乙方派人进驻到甲方公司里面（in-house）。　　这种情况在上海等地已经大量发生，大楼或者园区的物业公司戏称这些门内的FM是“小物业”，因为从表面上看，那些FM基层的工作人员也是同物业公司的人一样在扫地/修理，但是不为外人所知的是这些工作背后的一套管理体系，这是一套整合建筑设施到企业管理等很多专业的知识体系，正是因为这种体系，才使得FM服务能够打入到甲方的内部，这些FM乙方实际上是融入了甲方的管理有机体，成为一个部门。一个最简单的标志是：物业公司人员佩戴的胸牌是物业公司的，而FM人员佩戴的是甲方企业的，他就像甲方的员工一样进驻服务。　　2，甲方是一个大型企业集团，集团总部的FM部门（注意英文是department，不同于1里面的organization）派驻人员进驻到子公司，提供FM服务。由于这是一种企业内部的行为，我们很难将之区分为甲方乙方，但是在服务形式上看，集团公司的FM部门的确就像一种外包服务商，而子公司（包括集团自身）就像甲方一样。他们之间如果有书面协定的话，签署的经常不是合同，而是内部绩效考核的责任状。这种形式，在国内更是极为普遍，几乎绝大部分的企业集团都拥有庞大的后勤部门，甚至于有的取名为“后勤集团”，有的还向外提供服务（比如宝钢集团的餐饮外包公司，本来是为自家服务的，现在也对外承包食堂）。　　3，甲方将FM职能全部包出去，给一家FM总承包商，而这家乙方却是以FM服务为辅业的。能够为大型企业集团提供全球总包服务的，在2002年的时候才出现，是为JCI（江森自控，约克空调的母公司）为IBM提供的。到现在，这种公司也屈指可数。所以这种类型，若论全球总包，基本上就只有JCI了。但是，若论区域性总包，在世界各地还是有一批公司的，中国没有。　　FM总包是最高形式的FM外包服务。它建立在甲乙双方对于FM的深刻理解和长期标准化管理的基础上。在这种服务形式中，甲方的所谓非核心业务部门全部交给乙方运营，甲方只拥有从事自己核心业务的人员，以及一个与FM总包商对口的管理人员，至少他还要负责签约和审核服务质量。甲方在总包出去之后，能够集中精力于自己的核心业务，这是大象能够跳舞的前提，IBM的全球业务战略转型是建立在这个基础上的；摩托罗拉也在2009年完成了FM总包（也是给JCI），2011年初宣布了全球战略转型，相信看上去老矣的摩托罗拉在此番转型之后，能够迎来下一轮的辉煌。基本上，全球顶尖企业都在做这事。中国的顶尖企业（甲方）还在学习过程中，幸好这些全球五百强企业在中国的分支机构全都可以是学习对象，当然只是去看一看房子桌椅是学不到任何东西的。　　来源：新浪博客作者：陈光这种服务商是挑客户的，不是所有的企业请他，他都肯做的。一则逸闻：上海一栋著名巨大的大楼请JCI来管FM，JCI说规模太小不做。　　4，同3一样，甲方总包出去，但是乙方是以FM服务为主业的。这样的乙方很多，国内所谓的物业五大行（仔细算一下居然有6个）在最近几年纷纷开设这项业务，大概是看到JCI做的很成功。除了JLL/CUSHMAN/DTZ/CBRE等五六大行之外，欧美著名的FM服务商差不多都进入中国了，而且在最近开始大力开拓业务。我前面说FM从业人员高达百万是现在的数字，放在五年之前可能只有十分之一。　　这类服务商提供的FM服务，实际上是传统的不动产服务、物业管理、中介代理等服务的一个整合，是乙方服务的一次整合，和3非常不同的是：3是一开始就在整体上架构这个业务，甚至于是和甲方一起想出来这项总包服务的。这两者的方向不同，一个是从甲方到乙方，一个是从乙方到甲方，这导致他们的服务形态大不一样，所以在类型上化为两类。　　现在中国的顶尖企业已经陆续开始聘用这类服务商做FM服务，相信在未来的几年将会看到大量的案例。　　

作者: 时光如水冷热 时间: 2013-5-14 10:29
感谢分享

作者: yddanny 时间: 2013-11-4 10:12
希望多一些这种分享不错

作者: llc1968 时间: 2016-2-19 16:21
了解了，多谢

作者: 妮可 时间: 2016-3-16 10:55

♪(＾∀＾●)ﾉ不错噢！！

作者: 路盲99 时间: 2016-6-16 10:21
收藏，学习

作者: 萧闫子 时间: 2016-7-2 16:12
很好！！~~ o(￣▽￣)d

作者: 萧闫子 时间: 2016-7-20 14:33
感谢分享

作者: EaBIM门户编辑 时间: 2016-8-17 10:18
不错！

作者: 公子魅寒 时间: 2016-9-24 16:18
不错

作者: EaBIM门户编辑 时间: 2016-10-24 09:29
不错

作者: EaBIM门户编辑 时间: 2016-12-6 09:57
很好

作者: EaBIM门户编辑 时间: 2016-12-20 09:44
不错

作者: EaBIM门户编辑 时间: 2017-2-16 09:49
很好

作者: EaBIM门户编辑 时间: 2017-3-13 09:42

很好

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