12月4日，沪上12月的首次土地拍卖迎来了四幅纯宅地的出让，广州恒大豪掷41.76亿元，将四幅地块尽数收入囊中，分别位于松江区和嘉定区，四幅地不仅楼板价全部破万，其中松江区两幅宅地总价分别为7.84亿元和6.32亿元，溢价率分别高达126.6%和134.0%。 中原地产研究中心总监宋会雍分析认为，今年土地市场从一个不均衡(早些年一二线冷，三四线热)走向另一个不均衡(现在三四线冷，一二线热)。不均衡的表现在于一个是地价高，而另一个是出让土地多。开发商都往一二线城市跑了，政府适时推地，所以就形成这个局面：价格高且交投活跃。 德佑地产研究总监陆骑麟表示，随着房地产金融的大热，房企在一线城市拿地也能够获取各方资金较大的支持。不过，陆骑麟同时指出，由此导致的一线城市地价上涨将推动新一轮的房价上涨，甚至可能引发新一轮的调控出现。 值得一提的是，12月上海待出让36幅地块，总面积146万平方米，规划建筑面积近300万平方米，起始价达到190.91亿元，另有5宗地块采取招标的方式出让。截至11月29日，上海年内已经实现土地出让收入1879亿元，加上12月4日的，可预见，今年上海卖地收入超过2000亿元已无太大悬念，而这也将创下沪上土地出让收入之最。 恒大大举进军京沪也正是今年房企对一二线城市市场趋之若鹜的一个缩影，此前的11月29日，今年上海新单价纪录产生，永泰地产以11.04亿拿下黄浦区淮海中路商业地，楼板价42821元/平米，溢价47%。 同策咨询研究部总监张宏伟指出，十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控拉开阶段性“收紧”序幕。在楼市政策短期“收紧”的市场背景下，开发企业勇夺“地王”，有着其深层次的市场背景和原因。 首先，调控城市年底大力推地，2014年也将加大土地供应，甚至有的城市明确提出2014年全市住宅用地计划供应量为2013年计划供应量的120%，力争130%，一二线城市供地量的增加，这等于向市场“扔肉”，这对于今年销售业绩普遍好转资金面宽裕的房企来讲，拿地需求已如饥似渴，将引来品牌房企对于优质地块的争夺战，“地王”现象不可避免。 其次，房企的布局策略一般是中长期性的，不是短期性的，不会因为短期内地方政府的“阶段性”的收紧措施而改变，反而有可能趁机在一二线城市加码拿地，谋求市场深耕与逆势扩张的机会。 对于明年市场，多名中介机构人士则指出，明年的市场走势将趋平稳。但今年高价拿地的房企风险也并非不存在。宋会雍认为，随着房产税试点的出台，加上不动产登记整合，二手房市场会有挤出效应，对一手市场会产生一定影响。“到时房企在销售价格上硬扛的结果就是减少成交，而经历过2008年的市场，大部分房企已经学会应势而变。” 深圳楼市"降温"。深圳市规划和国土资源委员会日前公布的数据显示，11月份深圳一手住宅价格为每平方米21685元，环比微跌0.3%，这也是继7月份以来，深圳房价连续五个月环比微幅下跌。此外，根据美联物业的监测，11月份全市共成交5965套二手住宅，比10月份下跌3.85%。 为了进一步了解市场的一线销售情况，记者实地走访了位于福田、罗湖的数家房产中介公司，多位中介表示，近期房源增多，但买房人减少，抢房潮消失。 上述中介指出，在多城市调控加码、购房成本上升的情况下，购房者对房价上涨的预期减弱，观望情绪滋生，议价空间明显增大。 抢房潮去哪了？ 深圳提高二套房贷利率虽然并未对购房成本造成实质性影响，但是银行贷款收紧对购房需求形成持续性压力。11月以来，受多重因素影响，市场负面预期不断加重，二手住宅买家继续观望，而卖方价格难有松动，市场渐现僵持局面。 "最近房源多起来了，我所在片区的价格虽然还很坚挺，但最近的议价空间的确比之前要大，也没有出现像前几个月那样的抢房潮。"近日，罗湖区田贝四路附近的地产中介吴经理告诉记者。 "像田贝四路嘉湖新都的小两房户型，由于是深圳中学学位房，要是在前几个月放一套卖一套，但最近好几位业主放出来卖，但到现在都还没卖出去。"吴经理表示，"我们已经好久没试过要派中介上街推销房子，但最近也不得不这样做，房子的确不像之前那样好卖。" 吴经理向记者秀出自己的"成绩单"：在10月份之前，她基本上每个月都能卖出两三套房子，但最近一个多月以来一套都没卖出去。 无独有偶，福田区八卦岭片区的一位地产中介也对记者发出了同样的感叹，"最近房源增多，但房贷收紧，买房的人减少，自己收入下降。" 刚在福田区八卦岭片区买房的陈先生告诉记者，银行给他的回复也是今年之内放出贷款基本不可能。 对上述发生的变化，吴经理认为，年底一般是深圳楼市较冷的时期，而且最近银行收紧房贷，购房者对调控政策前景也有点摸不清，犹豫心态不断加强。 据不完全统计，截至目前已有17个城市出台了楼市新政。业内人士预计，年底"突击"收紧调控将会让楼市短暂降温，但从数据看，深圳房价自7月份来环比"五连跌"，每月跌幅微乎其微，表明市场陷入一种僵持格局。 美联物业全国研究中心高级主任何倩茹表示，深圳楼市此前的火爆行情消耗了过多的刚需购房者，每年的年底也是二手住宅议价空间较大的时期。展望明年，深圳楼市的开局将较为平稳，不大可能出现像今年3月的"抢房潮"。 罗湖刚需压力"小" 不过，楼市虽有降温，但价格依然坚挺，对此，刚需们只能无奈大喊"压力山大"。有调查显示，60%以上深圳购房者的贷款金额超过100万元，在北上广深四大城市中占比最高。其他城市的这一数据分别为北京54%、广州52.17%、上海39.42%。 在贷款年限方面，深圳有75%的购房者选择了30年的还款年限。 以深圳作为样本来看，由于深圳各区经济起步和发展时间有前后之分，居民收入水平和房价之间存在一定的差异。 深圳中原的研究报告指出，南山和福田两区二手住宅价均处于全市较高水平，两区的房价收入比维持在接近20倍的水平。原深圳关外区域中，宝安区近几年房价节节攀升，但由于区域内以工厂职工为主，收入水平增长速度远赶不上房价的涨速，房价收入比也攀升至19倍。 原深圳关内区域的罗湖区虽属老城区，但商业氛围浓厚，家庭年均总收入与福田和南山区相差不大，但房价仅为福田南山区的70%左右，房价收入比仅在10倍左右。 对此，业内中介表示，刚需族若想关内买房，罗湖是购房压力最低的区域。 |
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