房产低迷期为何说可借助BIM进行弯道超车

在房地产已经到了低迷期，再也不会有之前的建房就能买的时代了，现在能够活下去的房地产都在讲精细化管理。因为我是做设计出身的，之后又一直在房地产公司做设计管理工作，所以我很清楚设计对一个地产公司的重要性（如万科的成功不仅仅是其物业，而是设计了一个符号市场的好产品）。我研究BIM已经半年了，通过我对BIM的研究我认为BIM是实现很多设计管理不是很专业的地产公司弯道超车的一个重要工具。

那什么是BIM呢？是建筑信息模型（BuildingInformationModeling）是以建筑工程项目的各项相关信息数据作为模型的基础，进行建筑模型的建立，通过数字信息仿真模拟建筑物所具有的真实信息。它具有可视化，协调性，模拟性，优化性和可出图性五大特点。（这是来自度娘的解释）。

现在很多人谈起BIM来都说的很悬，不同的人对BIM的解释都不一样，软件公司说他就是Revit软件，这个软件能做很多CAD二维做不了的，他还能实现协同工作。对建筑师来说他就是个可视化的设计工具，他能将图纸三维化来帮助设计，能做碰撞，减少不同专业间的叉出现问题。对施工单位来说BIM可以帮助做好施工前的模型，减少施工风险，能帮助提前做好施工材料及人员的准备。对造价公司来说，他可以很快速并准确的统计出工程量。

那我作为一个房地产的设计管理人员是这样定位BIM的。BIM是房地产高效实现设计、成本、工程管理的有效工具。BIM可以帮助房地产公司快速的实行标准化的工作，能够将成熟的构造做法迅速推广到各个项目，能够最大程度的保证图纸的准确性，能够实现快速拿地块快速销售的模式，能够帮助开发商快速进行成本分析帮助实行成本优化，能够帮助开发公司快速且准确的进行合约签订，能够帮助地产公司进行施工现场的准确管理保证开发进度，能够明显的减少现场的变更。

既然有怎么多的好处，那BIM发展运用了怎么多年为什么还是没有得到很快的推广呢？以为我个人的认为目前BIM主要推广对象还是在设计院，而这几年的房地产公司都是以快进快出的方式进行操作，对设计的要求就是要快，而且目前的建筑设计市场因为房地产的带动已经是饱和竞争了。甲方要的就是快，而对设计院来说利润已经很低的，如果再采用BIM技术来设计，图纸的进度就得不到保证，而且需要投入大量的成本，那么设计院就没有使用BIM的意愿了。而对于房地产公司来说提供一套准确的图纸本来就是设计院的义务，我既然可以化5元钱能办到的事情，我为什么要化10元钱呢？就是这种循环导致BIM在中国没有很好的运用。另外一个原因就是BIM的软件还在优化阶段，经过专业培训的人才比较少，这还是一个有待开发的市场。(不过今年好像大城市的设计院因为严峻的市场都在考虑靠BIM进行转型来争夺市场)

那么我们还是回到对房地产的运用。BIM有个很重要的特点就是项目数字信息化，这是什么意思？比如我们以前设计院画的图纸的墙就是2根线，而在BIM里你是要设置参数的，你的墙体材料、保温材料、找平材料、面层都要设置好，而且他也能在平面图纸上把这些信息都显示出来。

这对房地产公司有什么好处呢？你这个构造做法设置好后就可以存储为项目模型，墙体是这样、楼板、地下室外墙等都是一样的，那么你后面的项目的所有墙都是这样的，你的阳台楼板就不会出现有的防水，有的没有防水的做法了。既然是数字信息化后他就能能迅速的统计出各个材料的量，并能在图纸中准确的显示出来，通过成本部的分析你就很快的知道那些做法对成本的影响比较大需要优化了。

就拿保温来说吧我们现在的施工图就是在节能设计说明里说下外墙的做法具体的位置其实是表达的不是很清楚。在招标阶段及施工阶段我就经常被问及那些地方是要做保温的，甚至有次因成本部将保温的工程量统计错了，这最终也是归集为图纸表述不清。这样我就不得不要求设计院增加一张保温范围图。

BIM还有个族的概念，如我们住宅的门、窗、大型设备都是影响成本的一因素，而且是影响项目品质的因素。如果采用BIM技术后我们在一个项目通过研究1.8x1.5米的窗，怎么样分割是比较省的，采用什么样的玻璃或型材是能满足大多的项目节能要求且成本最低的，那么在以后的项目所有的窗就是这个做法了。他也能将各个节点做法也进行标准化如我们确定标准是窗台要增加一道防水层那将他做层族后所有的窗都会有这道防水层。

如我之前看恒大的标准化他就要求一般住宅的窗户主卧就1.8米宽，次卧就是1.5米宽，如果把窗的种类限定了再采用BIM技术进行设计后他就可以实现集中采购，我所有的玻璃门窗都是一样的我就用一个品牌的材料，就在一个加工成加工怎么就不能实现集中采购呢？还有我们的入户门、防火门、外墙涂料等只要图纸一出来他的数量就出来了，然后采购部就可以找到供应商说我这将有多少多少的门要采购，而且是统一规格的那么你是不是要给我便宜点呢?

BIM的另一功能就是能很快的导出工程量，目前很多的算量软件都在朝同BIM接轨来做。如果真的大面采用BIM后我觉得以后的算量工程师都会失业。从目前来看开发公司在算量上也是需要花费大量的精力，同施工单位要反复的核对工程量，在签订合同前及决算开发公司同施工单位争辩最多也就是工程量了。甚至有些不良的施工单位利用图纸的表达不清晰的漏洞故意将部分表述不清晰的工程量不报或者少报，但单价在合同中将单价做的极高。这样他们就以最低价中标，在实际施工过程中这又是必须做的，故又增加一笔不菲的变更费用。那图纸能否表达的更清楚呢？

不管那个设计院出的图都是二维图纸加文字的表达，加上很多开发公司没有自己的标准，或多或少都会存在图纸疑问的地方。又有人会说了那你为什么不让你们的设计人员核对下工程量，或者参与到算量过程中去，如果问这样话的人是一定不知道房地产开发的流程。开发公司的一般流程是设计图纸完成后交给专门的成本管理部进行工程量及成本的核算，设计部最多是参与几次招标答疑，至于这些工程量是怎么算出来的，有没有漏算设计人员是很难从中发现的。而且工程算量是有其一套自己的标准那些该算那些不该算设计人员是不知道的。就这样稀里糊涂的用一到两个月的时间把量算完签订工程合同（这一个多月的时间对设计是多宝贵啊！我曾经做过11月拿地3月份就把桩打完的项目，要是把这1个月给到设计该是多好的。）

而采用BIM后其本身就是数字信息化模型，他可以很快的导出各个工程量如混凝土的、钢筋的等这样大量了节约开发时间，而且其工程量计算的也较人力计算的准确，减少后续的纠纷。再也不会出现经常出现有些施工单位跟我说这个量我们在投标的时候没有算，如果要做你就要给我变更的事了。这种变更在我经历的项目中所有边更中至少有10%是这样的变更。

设计变更中占有很大一部分的变更类型是因为各专业的交接出了问题，如有的地方结构没有留风井的洞，有的地方标高同建筑对不上等等。BIM有个很重要的功能就是协同设计及碰撞检查。协同设计就是设计院的负责人建立好中心文件后所有专业都在同一平台上进行设计，而且各专业都有自己的权限范围。这样就大大的减少了各专业的漏提条件的问题，大大提高图纸质量。碰撞检查也是设计院能够运用的最多的，目前运用最多的就是对地下室的管线排布是否有打架的情况进行检查，墙上洞是否预留了等。

BIM的可视化。对于施工单位来说他做的每一个项目都是新的，对图纸都要重新理解，而且目前中国市场上的建筑工人的水平普遍偏低，这样就难免存在误读图纸的事情发生。我本身是做设计出身的，所以我的项目我都会尽量要求设计院做个SKETCHUP（简称）的模型，施工单位的人看到这个后就感觉很神奇，他能够一眼就能够看出这个建筑在那应该是怎么样的，特别直观。所以他们也都会每次都问我要这个模型及软件（呵呵！我现在做的几个项目的施工单位都会使用SU了）。话又说回来SU的模型一般是在方案阶段建立的只能作为施工的参考。碰到同施工图不一样的他们还是要来问我。而采用BIM后就可以实现三维可视化了，对于普通工人来说都很容易读懂图纸。这样也减少了工程风险。

虽然BIM在中国还处在起步阶段，但我认为建筑实现数字信息化是一种趋势，目前的机器手臂及传感技术都得到了很大的发展。实现建筑信息化后说不定那天图纸一设计完就交给机器去施工了。而且后续的物业管理及维修有了数字信息化后都能够提升一个较大的档次，尤其是大型商业及写字楼的项目。

希望我熬夜写的这些东西，在这样低迷的市场环境下能够帮助到一些地产公司找到一个实现精细化管理的思路。