BIM给房地产开发管理带来的变革

　　为什么这样说？其实，BIM应用的领域很广泛，囊括的内容很庞杂，因此，不同的人会从不同的视角，用不同的思维方式来看待BIM。如果是软件厂商，也许认为采用相关软件制作出来的东西就叫BIM，如果是做设计的，可能认为做完结构设计就是BIM。所以，不同的人对BIM有不同的理解。但不管怎样，如果我们只是从技术的角度上去看BIM的话，那么最终也只能得到技术性的思维，那么着眼点就可能是如何解决管综、现场预演、施工工艺次序的模拟等等这些技术上的难题。

　　那么我们换一个思维角度，假如我们是开发商，我们会关注什么？其实，这个时候，我们的思维角度相应发生变化，我们可能要从管理的角度上去思考。假如业主需要用BIM，那么找谁来做，这是一个很重要的问题。对于业主而言，业主面对的有可能是不同的设计顾问，不同的总包方和不同的施工分包方，还有不同的监理等等。业主提出要做BIM，由谁来做，这是一个很现实的问题。毫无疑问，设计院和施工单位都能做BIM，但是，由谁来做BIM对业主来说更有利呢？这是一个不得不考虑的问题。

　　2.业主用BIM，离不开独立BIM顾问

　　目前，在我们跟业主打交道的过程中，我们发现，如果业主只把BIM当作一个模型，那么由谁来负责建模这并不是一个大的问题，无论使用由设计方做的模型来做设计图，抑或由施工方来做施工过程的模型，这都可以。但如果从管理的角度来应用，把BIM当作管理的工具，那么业主就需要把BIM当作一个单项的顾问，来帮助他进行管控。业主在设计阶段往往有很多顾问，如灯光顾问、结构设计顾问等等，BIM顾问也是业主必须配备的。当前，香港的一些业主在做商业开发的时候，他们就把BIM作为一个独立的顾问，他们这样做的目的是辅助他们决策。

　　当然，在项目中聘请BIM顾问后我们仍然可以要求其他专业如设计、施工等去做BIM，但这必须要在BIM这个整体的管理框架之下运行。

3.流程管理下的业主BIM需求

　　当然，我们从业主的角度去实施BIM，也需要把它划分为多个层面，需要划分为不同的工具。也就是说并不是简单地用Revit或者某个软件就可以完成BIM管理。对于业主而言，仅建立模型是不够的，还需要用模型进行管理，利用模型去管控、梳理问题。例如在商业综合体项目中，里面涉及到很多空间的需求，这大量的空间需求如何梳理，如何管控，这都是不得不考虑的问题。这也是我们所强调设计院做的BIM模型和业主所要的BIM模型不一样的原因。虽然设计院的模型也利用Revit创建，但是这个模型缺少“管控”的内容，设计院的BIM模型只考虑设计该完成的事情，这跟业主所要的BIM模型有所区别。

　　时下经常说到的3D、4D、5D、6D，其实这是基于BIM的不同方向提取而来的信息。BIM模型是一个巨大的数据库，这个数据库不仅包括看得见的东西，还包括很多看不见的，如空间。空间的需求是BIM模型中所看不到的，但是在管理的时候要放进去，这样我们才可以知道将来的空间是怎样的等等。这就是管理过程的BIM和工程过程中的BIM在模型上的区别。

　　所以，BIM的最大功效就是协调和管理项目的过程，如果从甲方的角度来看的话，BIM管控的是项目的质量、时间、成本、安全。而且在不同的阶段下，对于质量、成本、时间、安全有不同的管理的需求和方向。而我们所说的3D、4D、5D、6D就刚好能分解到这几个领域上去，完全可以帮助业主做管理，但前提是你怎样用这个模型。对于业主而言，模型是没有用的，模型里面反馈出来的信息和意图才是最重要的，把整个流程管理起来才是其意义和价值。

　　举个例子，在设计阶段，业主管理什么？我曾经做过一个项目，在那个项目中，业主要求保证每一个空间是可用的。业主更多关注的是可用性，因此通过BIM我们帮助业主管控空间，这个方向不是技术的方向，因此用技术的角度去看待BIM的话是无法满足业主的需求。对于业主而言，他们更关注将来物业交给小业主来使用之后，那能不能满足小业主的要求，这就是对需求的把控。同时，我们还会把出现的问题在管控的过程中给业主找出来，直到把问题都梳理完了，都处理好了，这样管控才结束。