形式追随价值 浅谈商业建筑空间模型的构建

　　传统的商业模型中，一般将集中式主力业态的大体量空间设置于三四层或更高的地方，消化三层以上商业价值衰减较多的空间，并形成竖向上的人流带动，有时为了配合主力业态的招商甚至需要将其安排在临街甚至是主要人流来向的街角（如模型一和模型二）。这样的商业模式很难在商铺价值和主力业态的招商优势之间取得平衡。

　　实际上大体量商业空间的屋面是传统商业模式中往往忽略的商业价值点，于是我们在新的商业模型中将大体量主力业态空间直接放置于首层，仅在临近主要居住社区的界面设置街铺以塑造“次街氛围”，而将临近城市快速路一侧难于形成街铺氛围的沿街界面都释放给主力店，增强主力店的昭示性，给予招商充分的空间。

　　通过对于地形的利用和主要人流来向上的竖向交通拉动，将大空间的屋面转化为“首层”，其上设置街区式商业，甚至是附加值更高的类商墅或者独栋式商墅产品。这种通过商业产品的空间置换，实现了覆盖率的极限利用，并将一栋高层塔楼的空间容量置换为了商业街铺（在实施方案中考虑到商业街区的品质，采取了折中的方式，保留了三栋塔楼的方案），拉高产品货值且易于去化，同时也形成了亲切的街区式商业，更合适大型居住社区商业中心的场所氛围。

二、公共空间的形式变化所产生的模式优化

　　商业建筑中的公共空间可以被理解为剥离了各种商业业态之后的“剩余空间”，它联系着各种类型的物业产品，是建筑师可以进行设计操作的又一重要元素，如组织商业动线、塑造商业环境、提供公共活动场所或城市开放空间。在西安首创北环中心项目中，我们通过公共空间的设计实现了在社区商业中心和奥特莱斯两种商业模式之间的切换，同时还兼顾了所有商铺易于去化的可能性。

　　对于一个东西长约332米，南北进深约113米的狭长的三层商业建筑体量，通常的做法是在东西两个连接城市道路的主要入口处和建筑的中段各设置一个中庭空间，再加上一条内部环线串接外圈的商铺，另外局部还需要增加联通南北的次动线。

　　如此一来，问题有三：

　　一是环中庭商铺和环内街商铺的商业价值差异所带来的招商或去化上的难度，

　　二是南北联系的次动线会造成商业流线的混乱，

　　三是这样的商业模型不能支持作为奥特莱斯运营时，一线大牌独立于其他品牌并获得绝对空间区位优势的可能性。

　　于是，我们尝试将商业中庭空间整合成一个东西长约200米的完整的室内花园，将传统设计手法中商业中庭的概念转化为城市开放空间的概念。带状花园形成中轴线，并在竖向标高上形成立体的花园，由一层逐级升至三层，东侧是商业街区的主入口，西侧则连接酒店和超高层办公空间的大堂。

　　这个公共空间设计策略一旦确定后，紧接着的商业动线的设计、业态的布局以及空间体验感的营造都围绕这个花园展开。由于地块南边地势较高，停车场被直接设置于一层（可不计容），停车后可直接进入带状花园，而将停车位和带状花园之间的界面设计为展示性和可达性最佳的商铺，在未来运营时也可以作为奥特莱斯的一线品牌店。

　　在东西入口处，我们利用竖向交通将人流直接拉动到二层，并形成一条单环线的商业街，商业街的小节点又与中轴线带状花园的大节点相联系，形成互动。如此的商业模型，若在后期作为奥特莱斯运营时，不同的品牌店可通过竖向分布的方式和商业动线的适当分离形成一定程度的区隔；若作为社区商业运营时，则可将一层停车场西侧部分空间转化为集中的主力性业态。

　　另外，带状花园空间及其两侧的商业街氛围都植入了西域风情，希望再现长安繁华西市的情景，在兼顾传统奥特莱斯商业风情化需要的同时，也增添了空间的体验感。