BIM模型在物业管理及设备运维中的应用

六、在物业管理上的应用

1. 预留维修更换设备条件

利用BIM模型很容易模拟设备的搬运路线，我们要认真分析，对今后10年甚至20年需更换的大型设备，如：制冷机组、柴发、锅炉等作出管道可拆装、封堵、移位的预留条件。

2. 基于BIM的建筑数据统计

BIM模型中的建筑数据比传统的CAD软件要求更严、更准，利用这一点在物业管理中可对诸如：石材面积、地毯面积、地板面积、外窗（外玻）面积以及阀门、水泵、电机等大量材料和零配件进行精准的定位统计。尤其是对于那些十几万平米以上的大项目，如中国尊108层，单体43万平米，意义就更大。结合物业行业中已较成熟的ERP管理，就可使我们的管理工作上一个台阶。

3. 大型清洁维修设备的模型

利用BIM模型可对较小空间中要使用大型清洁设备如蜘蛛车、液压升降车等进行模拟，为采购提供依据。

4. BIM-ERP的连接

在物业管理企业中，ERP系统已开始广泛应用，多种版本的软件紧紧围绕物业管理需求，系统内容逐渐丰富，适用性逐渐落地。在应用中许多物管企业参与或改进了这一系统，因此使其越来越完善。我们认为，BIM模型要在物业运维方面发挥作用，延续生命，与物管ERP连接是最有效的方法。ERP的大量数据、统计方式、显示界面都将使BIM应用更快成熟，因此在设计BIM应用时，就要提前预留与ERP的接口条件。

5. RFID卡和二维码

在机电设备运维管理中，利用RFID卡（射频卡）或二维码作设备标签已开始普及，我们开始试验用RFID卡对隐蔽工程中的VAVBOX（变风量空调末端）、阀门等进行标签。但因设备多、标签数量大、电源需更换等问题，感觉比较麻烦。现开始采用二维码，在设备本体、基座、隐蔽设备附近（如通道墙面）贴附二维码，感到很实用。用智能手机、平板电脑扫描二维码可得到设备的相关信息及上下游系统构成，也可将巡视资料通过WIFI（或3G、4G）送回后台。

6. 去天花功能

房间分隔想改造、风道风口要移位、灯光电线要增加，可是有天花挡着，路由看不见，是否有安装空间看不见，从检修孔探进头也被空调末端挡着，看不清，这时我们就想把天花拆了，看个究竟。BIM模型的建立，解决了这个难题，在现场拿着平板电脑，调出房间图纸，作去天花功能处理（涂层透明化），这时整个天花从图像中去掉，甚至连四壁墙的装修也去掉，天花内、装修内的设备、管线、电线一清二楚，为改造、检修提供了极大方便。

7. 人员定位

在BIM模型中，在晚间对入室的保洁服务员、巡视保安人员及运维的技工进行定位，就可了解每个人的移动轨迹，这无疑对内部可能发生的偷盗、泄密等事件起到监视和威慑，从而提高敏感区域的安全性，使物业整体保卫保密工作的水平进一步提高。

8. BIM模型与运维人员的培训

BIM模型直观、准确，各种机电设备、管线、风道、建筑布局一目了然，加上动态信息、人流、车流、设备运行参数，又以动画方式演绎出来。这些信息正是我们培训运维技工、安保人员以及各类服务人员的极好教材。因此，充分利用这些教材进行培训，又成为BIM模型的重要应用内容。

七、BIM应用的条件和维护

1. BIM运维应用的条件

·2～3台高性能服务器（及UPS电源）；

·BA与BIM的接口，即要求楼控供应商（霍尼韦尔Honeywell、江森Johnson Controls及西门子siemens）同意并按接口协议将BA系统的监控数据（含电梯视频、音频、数据的监测信号）接入BIM模型中；

·BIM应用的专有平台软件，并针对运维管理充分考虑BIM的建模精度，可以适当简化（尤其是导视、导人、导车等系统），降低对硬件的要求等；

·消防、各信息烟感、温感、卷帘及其它联动系统的信息可接入BIM；

·安防高清摄像机可将视频（火灾、人流密度、VVIP动线等）动画化按位置接入BIM模型中；

·一个较大的清晰的显示大屏，这个大屏可设在项目中控室、应急指挥中心、数据中心的ECC大厅、决策室。建议用单珠LED p1.5～p2大屏，其对比度、亮度、色度都优于传统的拼接屏；

·较强功能的楼内及园区（室外）应急广播系统；

·以上监控机房、指挥中心、电梯、电缆、电源等具有较高的防火等级。

2. BIM模型的维护

BIM模型的建立比CAD图纸艰难的多，再把各项应用集成起来，真正发挥作用，就要付出更大的努力。

因此，我们首先要确保初始BIM模型的准确性，各项参数的准确性，尤其是各项机电设备、管线位置、规格的准确性。其次在日后的运行中，在改造、维修时还要不断及时修正各参数的符合性，否则时间一长，BIM就失真了。