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国务院656号解读:3月1日后,房子谁还敢接

2015-2-7 13:38| 发布者: admin| 查看: 3083| 评论: 1|来自: 国务院656号文

摘要: 国务院656号文发布:2015年3月1日开始,《不动产登记暂行条例》正式实施,全国所有城镇都必须将其纸质房产档案录入电子信息库,并建立本地的住房信息系统;全国所有地级以上城市的住房信息系统都必须与住建部联网, ...


第一个风险就是城镇化负债风险。最近一次危机的爆发是邯郸楼市债务危机,民间借贷利率普遍高达20%到30%,所涉金额高达93亿,且当地十分之一家庭卷入其中。所谓鬼城,就是债务链条出了问题。中国经济增长核心推动力是固定资产投资,但是,大量资本投入固定资产的时候,会导致其他资本缺乏,同时容易引起资产泡沫,泡沫破裂会降低不动产的价值,甚至某个环节资本循环中断,就会爆发大规模的债务危机。

这是世界很多国家在推进城市化过程中遇到的普遍问题,中国问题更严重。原因很简单,政府经营土地财政会导致土地价格上涨和房地产市场上涨,挤出了很多实业和人口,在这种前提下,在这种前提下,很多地方大举借债,如果没有货币性超发,很多地方政府不知道破产多少次了。解决债务问题很多人寄希望于放开限贷令,但如果这样做实际上会使得危机的“病毒”迅速传播,无法控制。因此,我们一再强调,不能再用信贷宽松换取所谓短暂的繁荣了。


第二个风险是土地转型的风险。土地转型带来的社会风险主要体现在利益分配层次,这些年来土地财政的秘诀就是利用低价征地与高价拍地的差额,大小官员为了政绩锦标赛,开足马力去推广土地财政。而大多数人觉得拆迁利益分配不合理,不能就地购买自己想买的房子,心理难以平衡。因此,大量强拆与强行圈地现象也屡禁不止。

问题出来后,制造危机的一些官员又采取暴力手段对待上访人员,以掩盖问题。这种逻辑能够让人觉得心服口服吗?

一些人总是说钉子户和刁民,说来说去还是土地升值之后利益分配不公正的问题。当然,也有一些拆迁户的要求确实超越了合理的界限,但整体上来说,问题根由还是在于土地转型的风险在放大这一机制上。当然,随着制度不断完善,反腐力度不断加大,一些地方官员确实收敛很多。
我们只能说,房地产市场已经超越其本身的界限,变成了一个社会问题。

并不仅是房地产绑架了社会,而是社会绑架了房地产,这是房地产难以承受的。

如果这些基本机制没有得到根本的修补,十年后可能不是房子便宜与否的问题,而是经济转型压力与社会转型双重压力可能会大幅度增加的问题。

这次政府为什么还会救市?
有一大批地方政府已经资不抵债无力偿还
  审计署对全国地方债彻查的报告认为地方债相当严重,有一大批地方政府已经资不抵债,也没有能力偿还这样的债务。但是以过去审计署那样的清查方式根本就查不到。
  根据的调研,现在很多地方融资平台,每个县政府、地级市政府都有一个国有资产投资基金公司,这样的国有企业他可以设立N个子公司,在N个子公司下还可以设立N个孙公司,一代一代地设下去,在N代后它同样是全国性的企业。地方政府直接把地或资源拨到这样的企业里,由这个企业和银行勾结起来发行理财产品或者信托产品,最后把融到的资金又转给了地方政府来用。
  这样的方式,按照审计署过去的方法是不用上报的,因为这个企业是按照《公司法》成立运作的企业,随时可以按照《公司法》破产,不是为地方政府融资直接搞的企业。因为地方通过变换手法操作,所以地方债现在相当严重。
  目前的突出问题是地方债的发展速度相当快,而且没有停止的迹象,我们认为地方债泡沫最终会出问题,地方债最终是要还的。很多地方政府靠卖地,这样卖地卖下去肯定也会出社会问题,怎么样都会出问题,这个问题什么时候出事也是时点选择问题。
政府救市的动力是什么?
1.这次政府救市,又想乘着“买涨不买跌”的心理,再来忽悠我们的老百姓。将会给房地产企业一个消化内存,把积压房产砖价格老百姓的绝佳机会。屡次收紧政策,救市,再收紧政策,再救市,让老百姓买房成本越来越高……老百姓已经让政策吓怕了,这时候相关阶层趁机抛出:这次不买房,20年卖不了房,这次跟以往不同,这次纯粹是引诱老百姓购买,借机出货。

2.是反腐败高压之下,现在的不少官员,正是如同开发商一样,焦急地想要把房子抛掉,以免给自己带来巨大的麻烦,通过救市,把房产顺利变现洗白……
老百姓买房的后果会是什么?
1.开发商已经存在巨大的资金问题,随时可能出现跑路风险。过去一直依赖于银行和买房者的开发商,在市场的低迷之下遇到了麻烦,此时银行出现松绑,意图再拉进来一些买房者,好给开发商松点套。可惜已经陷入高利贷的开发商,又如何缓得过气,恐怕要死掉的并不少。如果不小心遇到这样的开发商,岂不是买房者的天大悲剧。

2.是楼市对于老百姓来说,永远还处在弱势的地位,业主的依法维权机制并没有什么保障。遇到房屋质量或敲诈等问题,仍然没有一个很好的解决途径。

3.是买了两套房,将来要交税怎么办?如今的央行为了救市,一鼓劲地引诱老百姓去买第二套房,如果将来房产税开征,又该要害多少人?谁来承担?难道说央行可以保证地说,将来不开征房产税。


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引用 攻城师 2015-2-7 23:37
谢谢楼主分享!

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