《设施管理专刊》自用物业空间管理专栏序

       最近受《现代物业-设施管理》杂志之邀，开设此专栏，就为这个专栏起名字而发愁。

       我研究自用物业空间管理已有十多年历史，其间上下求索，大部分时间是处于困惑、不解的状态，尤其在阅读翻译国外资料时，对于看似很简单却完全无法理解的名词术语，那种长达数年不得其解的疑问始终萦绕在心头，又间或突然理解了许多东西而欣喜若狂。从2005年我开设国内第一个关于自用物业空间管理的博客以来，多年间我写过数百篇文章，多数是探讨这些困惑的，博客的名字经常改动，最近的版本则是新浪网上的“建筑设施整合管理及信息化”。

      讲一个十年前平安集团公司起名字的小故事。

      我当时在平安集团的工程项目部工作，调至中国平安集团物业资产管理部后（2003年新成立，即今日平安不动产公司的前身），在Benjamin Kang总经理手下工作，才开始见识到真正的自用物业空间管理是怎么样的，困惑才开始丛生。此人乃是从五百强企业的美国总部挖角而来的职业经理人，美籍华人，在我真正开始接触到国外的FM（facility management）概念之前，他是我见到的第一个能说中文的真正从事过FM工作的外国人。当时平安集团行将赴港上市，要改善内控管理水平，于是在工程物业、建筑设施这一块决定采用美式的FM管理模式，于是挖他来组建部门，将原先的若干个直接挂在集团的工程基建部、几十个自有物业管理公司等部门合并，将职场空间管理、职场装修管理、不动产管理等与建筑设施相关的管理职能都集中起来，并开始建立一些新的职能，涉及面之广，内容之复杂，专业跨度之大，导致此工作颇为不易。

为了给这个部门起名字，各方面颇费脑筋。当然不能直译FM为设施管理部门，平安集团重在发展不动产资产方向（当时已在筹备平安资产管理公司，有将此部门划入资产管理公司的想法），又有自己内部成立物业公司为自己业务开展提供广泛服务的传统，于是最终定名为物业资产管理部，而英文却是（Corporate）Real Estate Department，再直译过来就是企业不动产部门。由于Benjamin是几乎唯一懂FM的人，于是大家经常问他：“FM到底是什么？”他回答的多了，就戏说：“FM阿，很简单，就是调频的意思！”拿广播电台的FM调频来打趣，这样连CRE与FM的区别都省得解释了，更不用说最难的FM与物业的区别了。

       言归正传，本专栏并不打算做国外FM的译介工作或为设施管理正名，而是将中国本土自用物业的所遇困惑和最佳做法进行分析总结，摸索一条中国本土的发展之道，并借助杂志媒体的传播力量对中国的行业发展做出一点贡献。企业史大师钱德勒曾经说：“现在企业之所以持续扩展的一个理由是……职业化的附属物——协会、刊物、大学、顾问公司——的涌现，使新的管理实践得以迅速推广”（钱德勒，《看得见的手》）。今日《现代物业》杂志开时代之先河，开办《设施管理》专刊，并开设本专栏，可以视为时代之大幸。

       自用物业空间，是相对于租售物业而言的，其主角乃是社会上全部的企业机构、政府事业单位、教育机构等，也就是建筑设施的实际使用方，他们是租售物业的客户群。当然，我们先要排除掉住宅这种建筑形态，而集中于非住宅领域，尽管一个公司的自用物业盘子中有可能包括部分的住宅，但是整个社会的绝大部分住宅是租售给个人老百姓使用的，我们所谈的自用物业空间的主角一定是公司法人或非企业法人，包括政府和各种体制内的单位。这个群体有着一致的特征、共通的管理逻辑，即他们拥有或持有物业的原因是要为自身的业务开展而提供服务的，一个企业机构若无空间、则几乎无法开展业务，这是我们今天研究它的主要原因。（除却那些虚拟公司，即完全没有建筑空间的机构）

       今后我们都将这个客户群统称为“企业机构”，对应的英文即corporate、enterprise或organization，前两个词并不仅限于企业，而是泛指包括企业在内的所有机构。而将那些为他们提供服务的企业统称为外包服务商，无论他们是否进驻到客户内部提供服务，这当然也包括公共的物业管理公司，虽然他们一般来说并不进入到客户内部空间进行作业，但也在提供着间接的服务。

在过去的十年间，以写字楼为主的自用物业发展迅速，全国甲级写字楼的存量保守估计在5000万平（CBRE的统计），仅高校的就学人数就以几千万计、他们使用着数以亿计的教学物业空间，企业总部开始流行自建园区，其规模多为数万乃至几十年平方米，至于政府大楼更是数不胜数。（陈光，国内写字楼自用物业的发展概况）

       相应的，租售物业已然成为一个庞大的产业群，即包括不动产开发、不动产经纪、商业物业公司、工程咨询管理、建筑咨询等在内的产业，但若考虑到租售物业的建筑空间的实际使用者乃是自用物业空间的用户，那么自用物业在规模上实际上已经超过租售物业，但尚未有一个很好的名词来描述他们。（陈光. (2013年10月). 迎接自用物业的宽带互联网时代. 现代物业杂志.）

实际上国内已经存在大量的管理实践，因为企业机构的自用物业空间管理，相比于租售物业管理（的不动产开发、公共物业管理、基建工程管理、招商租赁、固定资产管理等业务）来说，有其非常独特的特点，但是也有相通的管理逻辑。自用物业管理大体上是将上述诸种专业整合起来，再结合企业机构内部管理，以及使用更为系统化的管理理念和工具，旨在支持企业机构核心业务战略的实现而开展的管理过程。

由此，本专栏将会从几个方面展开：自用物业空间管理模式探索，中国本土企业经验分析总结，跨国企业驻华机构管理模式研究，国外先进理念模式解读等。

          本文刊登于《现代物业-设施管理专刊》2013.11，稍有改编

          很巧合的是，在这一期中，看到了另外两位曾经见过的朋友的文章：广联达公司的袁正刚《BIM技术将推动建筑运维方式的变革》专访，上海中心的方华《上海中心大厦实施绿色建筑的技术策略》。